城市對商品住房“以舊換新”的支持日益增多。4月23日，深圳成為又一個推行此政策的一線城市。據(jù)統(tǒng)計，自去年起，已有超過40個城市加入這一行列。

然而，各城市實施的“以舊換新”政策力度及具體操作細(xì)則各異，導(dǎo)致實際效果呈現(xiàn)出顯著差異。以鄭州為例，該市“以舊換新二手房”登記入庫數(shù)量迅速突破180套，僅用不到四天時間便達(dá)到試點階段收購計劃的36%。與此同時，深圳樂有家地產(chǎn)中介在“以舊換新”試點啟動不到一周內(nèi)，已簽約7單客戶。

盡管如此，業(yè)界普遍認(rèn)為，由于二手房交易和評估耗時較長，目前“以舊換新”政策的整體成效尚不顯著。這一舉措旨在促進(jìn)一二手房聯(lián)動，降低交易成本，但同時也暴露出諸如二手房參與門檻高、評估價或交易價偏低、新房選擇有限等痛點。

“以舊換新”的最大難題在于成功出售舊房。2023年起，多個城市已開始推廣此類活動，至今參與者持續(xù)增加。各地政策主要涵蓋兩類模式：一是房企與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作，優(yōu)先推銷舊房，若在規(guī)定期限內(nèi)售出則協(xié)助購買新房；二是開發(fā)商或國資平臺直接收購舊房，所得款項用于購買特定新房項目，此模式在近年來尤為盛行。

深圳房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與房地產(chǎn)中介協(xié)會于4月23日聯(lián)合啟動的“以舊換新”項目即采用第一種模式。在此之前，樂有家已于4月19日攜手綠景白石洲展開“以舊換新”活動，至今已簽約7位客戶。

樂有家強(qiáng)調(diào)，“以舊換新”關(guān)鍵在于助力業(yè)主加速舊房銷售。其調(diào)查結(jié)果顯示，七成以上的參與客戶主要動機(jī)是借助此途徑快速賣出舊房。該政策推出后，眾多業(yè)主主動聯(lián)系經(jīng)紀(jì)人咨詢詳情。

樂有家合作的新盤為深圳南山區(qū)綠景白石洲項目，其價格頗具吸引力，與周邊二手房形成35%至40%的價格倒掛。據(jù)樂有家介紹，已成交的“以舊換新”案例中，多數(shù)情況下舊房與新房之間的價差不大，舊房售出所得款項足以支付新房總價的60%以上。客戶在經(jīng)濟(jì)上承受的壓力相對較小，且在流程上享有兩個月的房源鎖定期。期間若舊房成功售出，預(yù)付訂金將轉(zhuǎn)為購房款，繼續(xù)新房交易流程；反之，客戶可無責(zé)退訂新房。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，困擾“以舊換新”的首要問題是舊房銷售。開發(fā)商通常設(shè)定兩個月左右的房源鎖定周期，意味著賣家需在兩個月內(nèi)售出二手房，而這在現(xiàn)實中頗具挑戰(zhàn)。為獲取“買新”優(yōu)惠，賣家往往需在“賣舊”時適當(dāng)降低掛牌價，以在新房購買中得到補(bǔ)償。

無論是個人交易還是官方收購，舊房折抵新房房款的比例通常介于60%至80%，最高可達(dá)90%。部分城市甚至明確規(guī)定了抵扣比例，如無錫市梁溪區(qū)“以舊換新”政策規(guī)定，存量二手商品住房總價不得超過新購房源總價的60%，且限定五個指定樓盤。

在不同城市和政策模式下，二手房折抵價格存在差異，有的低于市場價，有的接近或略高于市場價。例如，一位蘇州二手房業(yè)主表示，其房屋在“以舊換新”過程中被官方以與市場價相當(dāng)?shù)脑u估價收購，若通過市場交易可能難以達(dá)到此價格，而指定的換新樓盤恰好符合其購房意愿。

李宇嘉認(rèn)為，“以舊換新”政策的關(guān)鍵在于激發(fā)二手房業(yè)主的換房積極性，政策應(yīng)聚焦于滿足業(yè)主改善居住條件的需求，通過降低成本、縮短置換周期以及提供心儀且優(yōu)惠的新房選擇等措施實現(xiàn)。同時，保障賣不掉二手房時“無責(zé)退訂新房”，為參與活動的二手房業(yè)主提供充分的安全保障。

盡管許多城市提出“以舊換新”的政策導(dǎo)向，但當(dāng)前仍處于探索階段，整體效果并不明顯。許多城市對參與“以舊換新”的二手房設(shè)定了門檻或要求，特別是在國資平臺主導(dǎo)的舊房收購中。

以鄭州為例，試點階段收購的二手住房需滿足房齡不超過15年、無未結(jié)清房貸、位于三環(huán)以內(nèi)等條件。而換購的新建商品住房須為已取得房屋竣工驗收備案證明的現(xiàn)房。

截至發(fā)稿時，鄭州市房產(chǎn)交易服務(wù)平臺系統(tǒng)已登記超過180套“以舊換新二手房”，總價區(qū)間為29萬至318萬元，多為一室或二室小戶型，面積大多在70平方米以下。目前，鄭州共有58個新盤參與“以舊換新”，房價在8100至42000元/平方米之間。記者以購房者身份咨詢鄭州多個參與活動的新盤項目，得知通過“以舊換新”方式購房并無特殊限制，所有在售房源均可選擇，支持全款或按揭貸款，二手房收購款項可用于抵扣房款或首付，具體優(yōu)惠根據(jù)項目現(xiàn)場情況確定。

在揚(yáng)州，自去年9月起鼓勵房企開展“直接收購”式“以舊換新”業(yè)務(wù)并進(jìn)行試點。截至今年2月底，揚(yáng)州市區(qū)已有超過200套二手房被房企直接收購。據(jù)“揚(yáng)州發(fā)布”數(shù)據(jù)，一家積極參與試點的房企在五個月內(nèi)收購二手房總額約2億元，帶動新房銷售額近5億元。

李宇嘉建議，初期可選擇資金緊張、愿意讓利的開發(fā)商參與“以舊換新”，通過實踐證明該活動對提升銷售的有效性，進(jìn)而對其他開發(fā)商產(chǎn)生示范作用。易居研究院認(rèn)為，針對“以舊換新”存在的潛在問題或矛盾，未來可通過完善評估機(jī)制、細(xì)化房源分類和研究再利用模式等方式逐步解決。