媒體：樓市進(jìn)入重大歷史時(shí)刻

住建部主管媒體《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》發(fā)文稱(chēng)，2024年5月17日，注定是中國(guó)房地產(chǎn)史上最濃墨重彩的一天。

隨后，中國(guó)人民銀行發(fā)布調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例，以及商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策的通知：對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率方面，取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。媒體：樓市進(jìn)入重大歷史時(shí)刻。

當(dāng)天下午，國(guó)務(wù)院新聞辦舉行政策例行吹風(fēng)會(huì)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、中國(guó)人民銀行和國(guó)家金融監(jiān)督管理總局負(fù)責(zé)人將對(duì)房地產(chǎn)最新政策部署作出解釋。介紹切實(shí)做好保交房工作配套政策有關(guān)情況。

當(dāng)前，樓市仍處于深度調(diào)整中。同一天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2024年1～4月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況，房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售、融資各項(xiàng)指標(biāo)繼續(xù)下滑。

“從4月份房地產(chǎn)領(lǐng)域主要數(shù)據(jù)情況看，房地產(chǎn)繼續(xù)處于調(diào)整期?！眹?guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟(jì)師、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)劉愛(ài)華在當(dāng)日該局召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)上表示，下階段，要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系新變化，以及人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

從投資端來(lái)看，1～4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30928億元，同比下降9.8%，降幅比1～3月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

從銷(xiāo)售端來(lái)看，1～4月份，新建商品房銷(xiāo)售面積29252萬(wàn)平方米，同比下降20.2%，降幅比1～3月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷(xiāo)售額28067億元，同比下降28.3%，降幅收窄2.4個(gè)百分點(diǎn)。

從房?jī)r(jià)來(lái)看，1～4月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)9595元/平方米，環(huán)比上漲1.8%，但同比降幅仍高達(dá)9.2%。全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定增長(zhǎng)，這在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，主要是一些城市高端項(xiàng)目銷(xiāo)售不錯(cuò)，客觀上帶來(lái)房?jī)r(jià)企穩(wěn)表象，但基礎(chǔ)并不牢固。

房企新開(kāi)工及投資意愿均處于低點(diǎn)。1～4月份，房地產(chǎn)企業(yè)房屋施工面積同比下降10.8%；房地產(chǎn)新開(kāi)工面積同比下降24.6%，該指標(biāo)已出現(xiàn)連續(xù)31個(gè)月的下跌態(tài)勢(shì)。

資金端也不樂(lè)觀。1～4月份，房企到位資金34036億元，同比下降24.9%，降幅較1～3月收窄1.1個(gè)百分點(diǎn)。房企融資環(huán)境依然較弱。

4月末，商品房待售面積74553萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.7%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)24.5%。去庫(kù)存任務(wù)進(jìn)一步加大。

從4月份房企到位資金來(lái)源看，個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款下滑幅度最大，分別同比下降39.7%和37.2%，這兩大指標(biāo)是銷(xiāo)售回款的主要組成部分，占房企資金來(lái)源的40%以上，為開(kāi)發(fā)商提供主要造血功能。這兩個(gè)指標(biāo)的大幅下滑，正說(shuō)明居民購(gòu)房意愿仍然偏低。

央行數(shù)據(jù)也證明了這一態(tài)勢(shì)。4月份，新增人民幣貸款7300億元，同比多增112億元；但社會(huì)融資規(guī)模減少了1987億元，出現(xiàn)罕見(jiàn)負(fù)增長(zhǎng)。實(shí)體信貸需求不足再次得到印證。人民幣貸款中，住戶(hù)貸款減少5166億元，其中，住戶(hù)短期貸款減少3518億元，中長(zhǎng)期貸款減少1666億元。其中，住戶(hù)部門(mén)中長(zhǎng)期貸款主要是受兩方面因素影響，新發(fā)放（購(gòu)房貸款）和償還，目前看最新的兩個(gè)指標(biāo)數(shù)據(jù)都在下降。

4月份，企業(yè)債券融資新增規(guī)模僅493億元，同比少增2447億元，背后是城投新增融資受到嚴(yán)格限制以及地產(chǎn)債發(fā)行依然困難。

克而瑞數(shù)據(jù)亦顯示，4月份，65家典型房企的融資總量為280.07億元，環(huán)比減少29.5%，同比減少56.5%；前4個(gè)月融資總量為1247億元，同比降幅達(dá)58%。這其中，又以央企國(guó)企的發(fā)債量占多。

與此同時(shí)，2024年仍處于房企償債高峰，債務(wù)償還壓力以及債務(wù)置換需求均較大。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2024年一、二季度仍是到期高峰，到期規(guī)模均在1500億元以上，上半年房企債務(wù)壓力依然較大。

“一個(gè)月內(nèi)，東原和雅居樂(lè)兩家房企債務(wù)違約，反映出以弱二線、三四線城市布局為主的房企在市場(chǎng)超跌背景下所面臨的經(jīng)營(yíng)困境。此前大部分違約房企也和上述因素關(guān)聯(lián)度非常高。因此，建議強(qiáng)二線城市應(yīng)該有更大力度救市政策出臺(tái)，以盡快激活樓市需求去化樓市庫(kù)存。只有這些城市樓市基本面好轉(zhuǎn)了，整體樓市才算真正的好轉(zhuǎn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力才會(huì)降低，才有可能降低企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)?！辩R鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉建議。

4月30日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。此后，部分一線、新一線城市相繼優(yōu)化限購(gòu)政策，如北京、深圳、天津放松限購(gòu)，杭州、西安放開(kāi)限購(gòu)政策。行業(yè)政策底已經(jīng)顯現(xiàn)，但傳導(dǎo)到投資銷(xiāo)售端仍需要時(shí)間。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，近期部分城市政策效果已略有顯現(xiàn)，核心城市新房項(xiàng)目到訪量、二手房帶看量均有所增加，尤其是杭州和成都取消核心區(qū)限購(gòu)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)活躍度提升產(chǎn)生積極影響。

市場(chǎng)期待的是，5月17日這場(chǎng)高規(guī)格的重磅會(huì)議召開(kāi)，消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施將會(huì)快速有力出臺(tái)。

有消息稱(chēng)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局、國(guó)有商業(yè)大行等各部委及機(jī)構(gòu)已分別抽調(diào)各自在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的骨干人員，成立聯(lián)合工作組；“保交房”救助范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，收購(gòu)存量住房的辦法也在醞釀中，杭州此前已經(jīng)發(fā)布收儲(chǔ)政策措施，在全國(guó)先走一步。從各地披露的方案和試點(diǎn)后的效果來(lái)看，可以肯定的是，未來(lái)還會(huì)有更多城市的國(guó)資下場(chǎng)收購(gòu)存量房，圍繞當(dāng)?shù)鼐用竦恼鎸?shí)需求，采用不同機(jī)制，盤(pán)活存量房以及租房市場(chǎng)。

這對(duì)房地產(chǎn)直接產(chǎn)生了利好，股市率先有了積極反應(yīng)。5月17日上午，港股內(nèi)房股延續(xù)強(qiáng)勢(shì)。其中，景瑞控股漲超85%，陽(yáng)光100中國(guó)漲超28%，德信中國(guó)、花樣年控股均漲超20%。