近日，萬(wàn)寧市政府辦公室發(fā)布了一則名為《促進(jìn)商業(yè)辦公類商品房去庫(kù)存工作方案》的通知。這一舉措引發(fā)了廣泛關(guān)注和熱議。方案稱，在設(shè)置前提條件的情況下，允許商辦類商品房參照住宅管理，購(gòu)買(mǎi)此類商品房可享受與住宅同等待遇，比如家庭子女就近上學(xué)，用水、用電、用氣等與住宅同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

這一政策調(diào)整旨在促進(jìn)萬(wàn)寧市商業(yè)辦公類商品房項(xiàng)目去庫(kù)存，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。按照“因地制宜，逐步推進(jìn)；積極穩(wěn)妥，量力而行；一樓一策，統(tǒng)籌兼顧”的工作原則，萬(wàn)寧市對(duì)商辦類商品房實(shí)行了一系列優(yōu)惠措施。

自2021年10月12日海南省發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程管理的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱“12號(hào)文”）以來(lái)，嚴(yán)禁“商改住”政策已實(shí)施近三年。數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，海南9大市縣商辦類產(chǎn)品廣義庫(kù)存為1179萬(wàn)平方米，去化周期長(zhǎng)達(dá)89個(gè)月。其中，萬(wàn)寧市商辦類產(chǎn)品庫(kù)存高達(dá)167萬(wàn)平方米，位居全省第三，僅次于海口和三亞。

海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王路指出，商辦類產(chǎn)品庫(kù)存量大的原因之一是“住宅全域限購(gòu)”背景下住宅用地供給受限，全省大量供給商服用地下形成的庫(kù)存壓力。這一問(wèn)題在省級(jí)相關(guān)部門(mén)的多次房地產(chǎn)或經(jīng)濟(jì)形勢(shì)研討會(huì)上多次被提及，亟需引起高度重視。

萬(wàn)寧市政府的這份《工作方案》主要包含三個(gè)部分內(nèi)容：“實(shí)施范圍”、“優(yōu)惠措施”等。其中，“優(yōu)惠措施”包括七個(gè)方面的具體舉措。例如，不再受“產(chǎn)權(quán)分割銷售最小單元建筑面積不得小于300平方米”的限制；兼具住宅使用功能的項(xiàng)目在不改變用地性質(zhì)和規(guī)劃指標(biāo)的前提下，參照住宅項(xiàng)目管理。

此外，購(gòu)買(mǎi)此類商品房用于居住的，其家庭適齡子女就讀萬(wàn)寧市區(qū)義務(wù)教育階段公辦學(xué)校起始年級(jí)，可納入就近入學(xué)片區(qū)；個(gè)人二手商辦類房產(chǎn)交易過(guò)戶，地方財(cái)政將給予一定比例補(bǔ)貼；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類商品房的，可申請(qǐng)辦理居住證明；在用水、用電、用氣價(jià)格方面，也將享受與住宅同等的標(biāo)準(zhǔn)。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)此類商品房還可獲得金融機(jī)構(gòu)的貸款支持。

上述工作方案的實(shí)施范圍有明確的“前提條件”：即2020年6月1日起首次取得預(yù)售證（現(xiàn)售備案證明）的商辦類商品房項(xiàng)目；在建未取得預(yù)售證或已立項(xiàng)取得項(xiàng)目備案證明正在籌建的商辦類商品房項(xiàng)目。符合前述條件之一的項(xiàng)目均可納入此次工作方案實(shí)施范圍。

同時(shí)，購(gòu)房者也需滿足相應(yīng)規(guī)定，即2023年5月1日起購(gòu)買(mǎi)并辦理了商品房合同備案，所購(gòu)商品房已竣工備案交付使用。

自2017年3月北京出臺(tái)針對(duì)商辦項(xiàng)目調(diào)控政策后，上海、廣州、深圳、成都等一線和部分熱點(diǎn)二線城市相繼跟進(jìn)，出臺(tái)了限制“商改住”的政策。然而，隨著商辦類項(xiàng)目庫(kù)存的高企和樓市消費(fèi)的乏力，一些城市開(kāi)始探索在“商改住”方面破冰。

例如，2023年11月29日，貴港市發(fā)布了《貴港市出讓商業(yè)辦公項(xiàng)目調(diào)整為普通商品住房工作方案》，允許符合條件的商業(yè)辦公項(xiàng)目申請(qǐng)調(diào)整為普通商品住房。同樣，山西大同市和長(zhǎng)沙市也出臺(tái)了類似政策，鼓勵(lì)商辦類商品房轉(zhuǎn)型為住宅，以盤(pán)活商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存，提高土地利用效率。

盡管部分城市在嘗試突破，但也有城市在收緊相關(guān)政策。例如，東莞市在2024年4月發(fā)布《東莞市嚴(yán)控商業(yè)辦公用房改公寓工作實(shí)施方案》，嚴(yán)格控制商業(yè)辦公用房的改造行為。

海南萬(wàn)寧市此次出臺(tái)的《促進(jìn)商業(yè)辦公類商品房去庫(kù)存工作方案》，標(biāo)志著在“商改住”政策上邁出了突破性的一步。通過(guò)一系列優(yōu)惠措施和政策支持，萬(wàn)寧市希望加速商辦類商品房項(xiàng)目的去化，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。這一舉措不僅是對(duì)海南商辦類產(chǎn)品去化的一次積極探索，也為全國(guó)其他面臨類似問(wèn)題的城市提供了參考和借鑒。