降息預(yù)期下，如何展望美國住宅市場？(12)

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2024-08-19 11:25:47 金融界

降息將有望改善當(dāng)前成屋供需矛盾，但仍需關(guān)注降息節(jié)奏和幅度

我們認(rèn)為，目前美國住宅市場的主要矛盾是成屋有效供給不足，而解決成屋有效供給不足的關(guān)鍵點在于新增按揭利率與存量按揭利率的利差何時能夠明顯收窄，這取決于美國降息的節(jié)奏。根據(jù)彭博WIRP的一致預(yù)期，截至8月8日，美聯(lián)儲9 /11 /12月的累計降息幅度分別約46/79/112bp，假設(shè)30年期按揭利率的降息節(jié)點和降息幅度與彭博WIRP預(yù)期的保持一致，預(yù)計30年期按揭利率均值在今年11月有望降至6%以下。在假設(shè)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健且就業(yè)市場沒有出現(xiàn)進(jìn)一步惡化的前提下，我們預(yù)計降息后的成屋市場可能迎來供需兩端的改善。值得注意的是，利率下降雖有助于成屋供需關(guān)系的邊際改善，但降息的時間節(jié)點和幅度對成交的改善同樣重要。

根據(jù)NewHome Trends Institute于2023年8月的一項關(guān)于美國居民購房時可接受的最高按揭利率區(qū)間的調(diào)查，78%的年收入5萬美元以上的美國家庭在購房時可接受的最高按揭利率為不超過6%。另外，根據(jù)金融中介機(jī)構(gòu)Bankrate的統(tǒng)計，只有2%的美國人表示愿意在按揭利率高于6%時新購住房。此外，有房者比無房者更需要較低的利率才能買房。據(jù)Redfin調(diào)查，美國目前有47%的業(yè)主表示等按揭利率必須降至5%以下才考慮購房。這些都意味著，即使美國開始降息，但如果降息幅度和節(jié)奏不達(dá)預(yù)期，成屋供需改善的時點都可能不斷延后。

高房價可能松動

我們預(yù)計下半年成屋價格仍將保持高位，但交易可能逐漸從賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，基于以下變化：

1)成屋交易天數(shù)增加：6月，成屋從掛牌到成交的平均天數(shù)為22天，較去年同期的18天有所上升；

2)首次置業(yè)買家比例仍低于榮枯線：6月，美國首次置業(yè)買家的比例為29%，雖較去年同期的27%略有增長，但這一比例仍低于市場榮枯線標(biāo)準(zhǔn)40%；

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