降息預(yù)期下，如何展望美國住宅市場？(10)

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2024-08-19 11:25:47 金融界

由于降息時美國已爆發(fā)次貸危機，后來演變成全球金融危機，整個經(jīng)濟復(fù)蘇衰退周期較為漫長，當(dāng)時的降息并未立即對樓市的復(fù)蘇提供正向積極的影響，總房屋銷量從2006年的757萬套下降至2009年的471萬套，2007-2009年的總房屋銷售增速分別為-23%/-21%/+3%。

在2019年8月-2020年3月的降息周期中，美聯(lián)儲將聯(lián)邦基金目標(biāo)利率從2.50%降至0.25%，累計降息2.25pct，30年期按揭利率從4.64%下降至3.45%，累計下降了1.19pct。本輪周期中，為預(yù)防經(jīng)濟快速降溫，美聯(lián)儲于2019年8月首次啟動降息，總房屋銷售同比增速在降息后連續(xù)7個月迎來上漲，效果較為明顯，但后續(xù)上漲趨勢受新冠疫情擾動有所放緩，后來美聯(lián)儲緊急操作降息至零并重啟QE，房屋銷量同比增速在2020H2重回正增長，實現(xiàn)軟著陸。房價方面，本輪周期中降息對房價的影響較為明顯，且與銷售增速基本保持一致，從首次降息后，房價同比連續(xù)上漲了44個月。

總結(jié)以上三輪降息周期，第一輪周期（2001-2003）：降息對房屋銷量的刺激效果“立竿見影”，但對房價的影響相對滯后，房價同比增速在首次降息12個月后開始企穩(wěn)。第二輪周期（2007-2008）：在全球經(jīng)濟大衰退的背景下，降息對房屋銷量和價格的正向作用相對滯后，房屋銷量和價格同比分別在首次降息后的第22/54個月才重回正增長。第三輪周期（2019-2020）：與前兩輪降息的宏觀經(jīng)濟背景不同，本輪為預(yù)防式降息，降息對房屋銷量和價格的刺激作用相對較快且明顯。我們認為，本次即將啟動的降息周期的宏觀經(jīng)濟背景與第三輪降息周期時更為接近，美國宏觀經(jīng)濟雖然整體相對穩(wěn)定，但存在衰退風(fēng)險。值得注意的是，目前美國住房的可負擔(dān)性已較2019年的降息周期前明顯下降，可能一定程度上影響降息對成交和價格的刺激效果。

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