降息預(yù)期下，如何展望美國住宅市場？(13)

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2024-08-19 11:25:47 金融界

3)高取消率的合同簽約：6月，約有5.6萬套成屋合同被取消，相當(dāng)于已簽約成屋總數(shù)的14.9%，為有記錄以來的同期最高值，受高房價和高利率的影響，部分買家在房屋交割前容易改變主意；

4)房屋降價比例高：6月，有20%的掛牌房屋迎來降價，為歷史同期的最高值。部分賣家由于房屋在市場上掛牌過久，選擇降價以促進(jìn)成交。

再疊加當(dāng)前美國經(jīng)濟面臨增速放緩的預(yù)期，我們認(rèn)為當(dāng)前高企的房價可能面臨松動，這也有利于成交量提升。

新屋成屋價差收窄，疊加供應(yīng)端變化，有助于新屋銷量提升

歷史上，新屋與成屋的中位價差均值縮窄時，我們可以看到新屋的成交占比將有所提升。2024H1，美國新屋和成屋的中位價差均值為1.99萬美元/套，較2023全年均值下降了47%。單月來看，5月、6月新屋和成屋的中位價差分別為-1.01萬、-0.96萬美元/套，新屋成屋價格自2021年6月以來首次出現(xiàn)倒掛，其中5月的中位價差為該數(shù)據(jù)2000年以來的單月最低值。且新屋庫存相對充足，處于該數(shù)據(jù)2000年以來的89.5%分位值。

新房供應(yīng)端的變化也有助于助力新屋銷售。比如，目前越來越多的開發(fā)商在積極調(diào)整新房的設(shè)計方案，比如建更低總價的新房以降低居民購房門檻。根據(jù)Realtor的統(tǒng)計，2024年5月，48%的新房銷售中位價低于40萬美元/套，而該比例一年前僅為43%，我們認(rèn)為，這一方面可能由于開發(fā)商在積極提供優(yōu)惠折扣，另一方面可能由于開發(fā)商為了迎合市場偏好，增加了低總價房源的供應(yīng)比例。根據(jù)美國人口普查局的數(shù)據(jù)，2024Q1美國新建的獨棟住宅建筑面積中位值降至2140平方英尺，為2009Q4以來的最低水平，同比和環(huán)比分別下降了5.14%和0.23%。新房價格和供應(yīng)端的變化都有助于美國2024年下半年新房市場邊際變化，值得關(guān)注。

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