降息預(yù)期下，如何展望美國住宅市場？(5)

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2024-08-19 11:25:47 金融界

根據(jù)地產(chǎn)信息平臺(tái)Attom 6月的統(tǒng)計(jì)，美國當(dāng)前新購一套典型住房的相關(guān)成本（包括抵押貸款、房屋保險(xiǎn)和稅費(fèi)等）約占居民家庭實(shí)際工資的35.1%，同比+3.0pct，該數(shù)值遠(yuǎn)高于大多數(shù)業(yè)主在申請(qǐng)貸款時(shí)的參考值28%，而全美有超過1/3家庭的購房支出達(dá)到了實(shí)際收入的43%。Attom還指出，在其跟蹤的城市中，有超過一半城市的房價(jià)上漲速度遠(yuǎn)快于工資上漲速度，其中房價(jià)增速和工資增速差距最明顯的包括加州的洛杉磯、伊利諾伊州的庫克以及亞利桑那州的馬里科帕，房價(jià)上漲過快是導(dǎo)致當(dāng)前住房可負(fù)擔(dān)性較低的主要原因。

此外，根據(jù)Realtor的統(tǒng)計(jì)，美國前五十大都會(huì)區(qū)的首次置業(yè)家庭目前在考慮買房或租房的時(shí)候都傾向于租房，主要由于租房成本相對(duì)較低，在當(dāng)前的美國房地產(chǎn)市場，大部分買家都面臨著支付能力不足的問題。美國市場采取了一些措施應(yīng)對(duì)高房價(jià)，根據(jù)Attom的統(tǒng)計(jì)有以下幾類：

1）通過二押降低首付壓力：對(duì)于二次置業(yè)者而言，過去幾年的房價(jià)快速上漲讓他們的首套房產(chǎn)價(jià)值迅速提升，因此在他們購置第二套物業(yè)的時(shí)候，可以將首套物業(yè)升值部分貸出來用以支付二套房屋的首付款，以降低支付壓力。

2）調(diào)整自身預(yù)期：由于房價(jià)過快上漲，部分意向買家愿意調(diào)整自身的購房需求，比如將目光轉(zhuǎn)向更小的房屋或需要裝修的房屋，或從原先只考慮市中心的房屋到后來會(huì)考慮性價(jià)比更高的郊區(qū)，從而降低門檻。

3）其他工具：部分置業(yè)者會(huì)尋求家庭成員的資助來支付首付款或過戶費(fèi)；此外，部分置業(yè)者會(huì)選擇考慮一些非傳統(tǒng)途徑，比如先租后買合約（Rent-to-own agreements），典型的先租后買的合約可以允許租客在約定租房合約到期前選擇將租住的房子買斷，同時(shí)該類合約允許租客將此前已支付的部分房租用于抵扣購房時(shí)的部分房款。

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