降息預(yù)期下，如何展望美國住宅市場？(8)

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2024-08-19 11:25:47 金融界

西部6月成屋銷售量6.2萬套，同比持平，環(huán)比-2.6%。西部房屋中位價為63.0萬美元/套，同比+3.5%，環(huán)比-0.1%。

利率：整體高位運(yùn)行，美聯(lián)儲降息預(yù)期升溫

2024年初至今，美聯(lián)儲一直維持現(xiàn)有的5.25%-5.50%利率區(qū)間不變，而30年期按揭利率則一直在6.6%-7.1%的區(qū)間高位運(yùn)行。30年期按揭利率的月均值從1月的6.64%上升至5月的7.06%，隨后回落至8月的6.56%，截至處于該數(shù)據(jù)2000年以來的82.1%分位值。

值得注意的是，6月的成屋購房者中，全款買家的比例達(dá)到了28%，為2015年以來同期的最高值，而據(jù)CoreLogic統(tǒng)計(jì)，全款買家中很大部分實(shí)際上是“嬰兒潮”一代的老人，這部分人群一般會把其位于市區(qū)或房價比較高的房屋套現(xiàn)后，搬去房價更低的區(qū)域全款買新房，在當(dāng)前房價和利率高企的背景下，這類現(xiàn)金買家對利率和房價的變化相對不敏感。

6月，美國通脹壓力進(jìn)一步回落，核心CPI（季調(diào)）同/環(huán)比分別+3.3%/+0.1%，均低于彭博一致預(yù)期的+3.4%/+0.2%，同環(huán)比增速已連續(xù)三月放緩，其中同比為2021年5月以來最低。根據(jù)美國勞工部8月2日發(fā)布的數(shù)據(jù)，美國7月非農(nóng)就業(yè)新增11.4萬人，較6月的修正值17.9萬人大幅下滑，低于彭博一致預(yù)期的17.5萬人；7月失業(yè)率升高至4.3%，為2021年10月以來最高，觸發(fā)薩姆規(guī)則。

近期通脹超預(yù)期放緩疊加就業(yè)市場降溫，導(dǎo)致降息預(yù)期進(jìn)一步強(qiáng)化。截至8月15日，據(jù)CME“美聯(lián)儲觀察”，美聯(lián)儲9月降息25bp的概率為76.5%，降息50bp的概率為23.5%；美聯(lián)儲到11月累計(jì)降息50bp的概率為61.6%，累計(jì)降息75bp的概率為33.9%，累計(jì)降息100bp的概率為4.6%；美聯(lián)儲到12月累計(jì)降息75bp的概率為46.1%，累計(jì)降息100bp的概率為40.8%，累計(jì)降息125bp的概率為11.9%，累計(jì)降息150bp的概率為1.1%。

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