降息預期下，如何展望美國住宅市場？(6)
供給：庫存量邊際增加，老舊庫存占比偏高
成屋庫存邊際增加，但整體依然偏緊
截至2024年6月末，美國新屋和成屋的總庫存為170.5萬套，較2023年12月末增長18.4%。結構上，新屋庫存為47.5萬套，較2023年12月末增長5.6%，為該數(shù)據(jù)2000年以來的89.1%分位值，對應的去化月數(shù)8.9個月，較2023年12月末縮短0.3個月；成屋庫存量為123.0萬套，較2023年12月末增長24.2%，為該數(shù)據(jù)2000年以來的11.5%分位值，顯示成屋庫存量邊際增加，但整體庫存仍然偏緊，6月末成屋庫存的去化月數(shù)為4.1個月，較2023年12月末延長1.0個月，低于市場一般認為的合理水平6個月。
成屋掛牌中老舊庫存占比偏高
目前美國整體庫存壓力較年初有所緩解，但這種變化不足以反映供應端的真實情況，特別是在成屋供應方面。根據(jù)Redfin的統(tǒng)計，截至6月底，美國成屋庫存中，掛牌至少30天及以上的庫存比例約64.7%，高于去年同期的59.6%，為2020年6月以來的最高值；掛牌至少60天及以上的庫存比例為42.6%，同比增加4.2個百分點，創(chuàng)下近一年最大增幅。在美國人口最多的50個都市區(qū)中，其中44個都市區(qū)的老庫存比例同比上升。由于房價和按揭貸款利率處于歷史相對高位，越來越多的房屋在市場上難以找到買家。
我們根據(jù)Redfin的報告總結了三類可能存在成交周期偏長或難以成交的問題房源類型：1）房屋條件差，類似于“老破小”；2）房屋位置不佳，無成熟配套資源；3）賣家定價高得不切實際，寧愿讓這些房屋閑置，也不愿降價出售。具備以上條件的房源在目前的市場環(huán)境下較難出售，導致了積壓房源越來越多。
此外，美國目前成屋庫存遠低于疫情前的水平，而在那些需求有所回升的地方如波士頓、紐約、芝加哥，這些城市的成屋供應并未像需求一樣成比例地增加，存在供需錯配的問題。
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