上周五以來，輿論圈對(duì)房屋養(yǎng)老金制度的討論持續(xù)在升溫。

8月23日，在國新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，住建部副部長董建國首次詳細(xì)談到提到房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制。其中引發(fā)爭議的是房屋養(yǎng)老金，董建國表示，“房屋養(yǎng)老金個(gè)人賬戶通過繳納住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)有了，試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來”，上海等22個(gè)城市正在試點(diǎn)。

8月26日，住建部下屬《建筑雜志社》微信公眾號(hào)發(fā)布社評(píng)文章稱，連日來，早在2022年開始就被官方多次提及要研究建立的房屋養(yǎng)老金制度被外界誤讀。文章稱，“試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來”，這里的公共賬戶并不需要老百姓出錢。

8月26日，財(cái)聯(lián)社記者咨詢廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心及廣州多個(gè)小區(qū)物業(yè)公司，上述機(jī)構(gòu)表示，尚未獲悉有關(guān)房屋養(yǎng)老金制度及維修基金改革的信息。

華福證券8月25日發(fā)布觀點(diǎn)認(rèn)為，建立住房養(yǎng)老金制度有利于為老舊小區(qū)改造提供更多的資金來源，為房屋提供全生命周期的安全保障，進(jìn)而提高居民的居住品質(zhì)，穩(wěn)定房價(jià)。

8月26日，某大行深圳分行個(gè)貸部人士對(duì)財(cái)聯(lián)社表示，最近20多年新房交樓時(shí)均須配套繳納維修基金，每套房在銀行有專戶，資金按照活期存款結(jié)息滾存，運(yùn)用一般由業(yè)主發(fā)起申請(qǐng)。

該人士表示，據(jù)他了解，不同地區(qū)和小區(qū)管理不盡一致，歸集不全、使用不規(guī)范的情況都存在。但是，專戶資金總體上使用率不高。

開源證券報(bào)告顯示，截至2019年底，山東省維修資金賬面余額約857.42億元，累計(jì)使用金額約28.66億元，使用比例僅3.3%。

20年維修基金沉淀萬億資金

財(cái)聯(lián)社記者注意到，按照當(dāng)時(shí)制度設(shè)計(jì)，本次爭議的維修基金及賬戶實(shí)際一直有專門官方機(jī)構(gòu)管理。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院一份報(bào)告顯示，目前，全國住宅專項(xiàng)維修資金（下稱“維修基金”）結(jié)余超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結(jié)余超過百億元。

以廣州市為例，《廣州市維修基金管理辦法（2022年）》規(guī)定，市住建局負(fù)責(zé)維修基金監(jiān)督管理，廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心具體負(fù)責(zé)，市財(cái)政局代為管理財(cái)務(wù)監(jiān)督工作。

8月26日，番禺區(qū)某大型小區(qū)物業(yè)公司人士對(duì)財(cái)聯(lián)社表示，申請(qǐng)維修基金由業(yè)委會(huì)或者物業(yè)公司代為申請(qǐng)，區(qū)住建局和市管理中心審批之后，再通知專戶所在銀行，將資金劃到專戶，繼而才能使用。

廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心宣傳手冊(cè)顯示，維修基金首期在2003年9月1日之后，繳存主體是業(yè)主，在此之前未約定，主要是開發(fā)建設(shè)單位繳存。如果賬面余額不足首期繳存額的30%，應(yīng)該續(xù)繳維修資金。

上述物業(yè)公司人士表示，據(jù)說是按照最新建筑成本的5%來確定繳存金額，經(jīng)過多年的調(diào)整，住戶一般按照每平方50元-75元左右來繳存維修基金，目前是76元/平方。

易居房地產(chǎn)研究院此前報(bào)告顯示，2003年至2012年的10年間，中國新建商品住宅成交面積總計(jì)約67億平方米，而近十年(2013年至2022年)全國新建商品住宅成交面積總計(jì)約134億平方米。

這意味著2003年-2022年20年間，新房銷售合計(jì)201億平方米，如果50元/平方來繳納，總額的確超過1萬億元。

不是變相房地產(chǎn)稅，專家稱或由地方政府籌資

《建筑雜志社》微信公眾號(hào)文章還稱，近年來，政府部門多次提出要研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度。大家都很關(guān)注的房屋養(yǎng)老金制度，其實(shí)是一項(xiàng)為老百姓房屋安全和生命財(cái)產(chǎn)安全考慮的、兜底性制度設(shè)計(jì)，早就在國務(wù)院辦公廳下發(fā)通知文件里提出過。房屋養(yǎng)老金和房地產(chǎn)稅完全是兩回事。

財(cái)聯(lián)社查閱公開信息發(fā)現(xiàn)，2023年6月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹會(huì)見中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟一行時(shí)表示，要為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

國金證券8月25日發(fā)布報(bào)告，援引《中國建設(shè)報(bào)》專家尹飛觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金主要使用公共資金建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶，可能由地方政府探索資金籌集渠道，不會(huì)加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。

開源證券報(bào)告顯示，1999-2008年，我國累計(jì)新開工住宅47.2億平米。這些住宅房齡已經(jīng)超過15年，未來對(duì)于維修保養(yǎng)的需求將持續(xù)增加。分析師齊東認(rèn)為，探索中的房屋養(yǎng)老金制度將會(huì)著力解決當(dāng)前交存不規(guī)范、使用困難、使用率低的痛點(diǎn)，幫助提升住房品質(zhì)。

8月26日，深圳一位資深的房地產(chǎn)公司人士對(duì)財(cái)聯(lián)社表示，維修基金是最近20年商品房高速發(fā)展時(shí)期實(shí)行的制度，如果建立統(tǒng)籌賬戶，打破小區(qū)和地區(qū)專屬限制，可能還要考慮非商品房，比如單位房、房改房等城市不同性質(zhì)地產(chǎn)，如何更公平適用維修基金等問題。