房主杠桿率（即家庭抵押貸款債務(wù)占房產(chǎn)價(jià)值的百分比）目前處于1958年第四季度以來(lái)的最低水平，約為27.3%。隨著長(zhǎng)期利率上升，借貸能力可能再次惡化。美聯(lián)儲(chǔ)的降息在最近幾周并未產(chǎn)生預(yù)期效果，長(zhǎng)期利率實(shí)際上大幅上升。房地產(chǎn)利率快速恢復(fù)上漲，出乎所有人的意料。

莫瑞爾強(qiáng)調(diào)，沒人愿意出售房屋，因?yàn)闆]人愿意放棄3%或更低的抵押貸款利率。許多房主因?yàn)檫@些利率水平而不愿意出售房屋。除非你有足夠的資金以現(xiàn)金購(gòu)買，否則將3-4%的抵押貸款利率換成6.5%的利率是沒有意義的，除非你要搬到更便宜的地區(qū)。而且也沒人愿意買。現(xiàn)在利率已經(jīng)上漲，誰(shuí)愿意多付35%以上的本金呢？市場(chǎng)已經(jīng)陷入停滯。

利率下降進(jìn)一步強(qiáng)化了這種預(yù)期，如果利率繼續(xù)下降，今天買入還有什么意義呢？由于當(dāng)前形勢(shì)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人正在離開該行業(yè)，因?yàn)樗麄兒茈y獲得新的委托。市場(chǎng)上房產(chǎn)供應(yīng)量低，這讓新經(jīng)紀(jì)人和他們的買家望而卻步，因?yàn)楹脦讉€(gè)人都在競(jìng)標(biāo)同一套房子。房地產(chǎn)已經(jīng)是一個(gè)困難的行業(yè)，長(zhǎng)期沒有收入。

目前的僵局是過(guò)去50年來(lái)前所未有的，市場(chǎng)完全凍結(jié)。更糟糕的是，這種僵局正在徹底改變市場(chǎng)的情緒：在美國(guó)購(gòu)買房地產(chǎn)的意愿從未如此低落。如今，在美國(guó)，購(gòu)買房屋或公寓被視為一個(gè)荒謬的想法，歷史上從未出現(xiàn)過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)如此負(fù)面的情緒。這種極端情況的特點(diǎn)是缺乏買家、賣家和流動(dòng)性，而價(jià)格卻達(dá)到歷史新高，沒有人再有興趣購(gòu)買房產(chǎn)，這在美國(guó)房地產(chǎn)歷史上是前所未有的。

在法國(guó)，購(gòu)房意愿也可能受到影響，一方面是因?yàn)槔噬仙硪环矫嬉彩且驗(yàn)槭袌?chǎng)本身的原因。政府計(jì)劃在2025年財(cái)政法案中加強(qiáng)對(duì)非專業(yè)家具租賃的征稅。業(yè)主可享受折舊優(yōu)惠，但在計(jì)算銷售資本收益時(shí)不考慮折舊。改革提議重新整合這一攤銷，從而增加應(yīng)稅資本收益。如果出售攤銷后的財(cái)產(chǎn)，則需征稅的資本收益將會(huì)高得多。換句話說(shuō)，當(dāng)房產(chǎn)轉(zhuǎn)售時(shí)，業(yè)主的租金收入將被征收重稅。專業(yè)人士擔(dān)心這會(huì)對(duì)租賃市場(chǎng)產(chǎn)生影響，帶家具的房產(chǎn)投資吸引力會(huì)降低。房地產(chǎn)投資情緒可能會(huì)受到影響。在法國(guó)，就像在美國(guó)一樣，購(gòu)買房地產(chǎn)的欲望可能會(huì)進(jìn)一步減弱。

莫瑞爾表示，在投資者逐漸撤離房地產(chǎn)之際，以美元和歐元計(jì)算的黃金價(jià)格每周都會(huì)創(chuàng)下新高。西方對(duì)黃金的態(tài)度開始發(fā)生變化。美國(guó)房地產(chǎn)投資意愿降至歷史最低點(diǎn)！