樓市確實火了，但有一點擔(dān)心新房內(nèi)卷競爭加劇

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2024-10-25 06:11:20 李宇嘉地產(chǎn)筆記

從一線城市來看，樓市熱度顯著提升。國慶以來，無論新房還是二手房，成交量都出現(xiàn)大幅增長。一般認為，成交量增加會帶動價格穩(wěn)定。例如，深圳貝殼數(shù)據(jù)顯示，10月份深圳二手住房議價率降至7.1%，比9月的8.2%大幅收窄，表明業(yè)主不愿大幅降價。盡管市場活躍度有所下降，但深圳、上海、成都等熱點城市在國慶后的第二周再次升溫。

銷售量反彈對價格企穩(wěn)的帶動可能有限，更多情況下是“以價換量”。比如，近期深圳兩個“日光盤”中建觀玥和深業(yè)上城學(xué)府，分別打了66折和折扣后7-7.5萬/平米，比周邊同類房源價格低。開發(fā)商信心不足，加上新盤之間的惡性競爭，導(dǎo)致大尺度降價。以中建觀玥為例，附近項目如潤曜府、中海時光境給出85折優(yōu)惠，價格降到4.2萬左右，競爭激烈。

這種競爭不僅體現(xiàn)在供給規(guī)模上，還在戶型、配套、區(qū)位等方面加劇。廣州南沙橫瀝島地塊的新項目試點立體園林，戶戶都有空中花園，實用率最高可達150%。新規(guī)下的產(chǎn)品優(yōu)勢在于高得房率，購房者更關(guān)注攤薄均價。市場上留存的需求多為真實剛需和改善型需求，對價格敏感。當新房同質(zhì)化競爭時，買家更傾向于選擇實用率高的產(chǎn)品。建設(shè)一個城市在售的100個項目中，只有不到1/5能每月消化10套以上，這些項目通常具備好設(shè)計、好配套和好社區(qū)等特點。

隨著政策調(diào)整，新房交易開始受到更多鼓勵。例如，二套房首付比例和首套房相同，銀行房貸利率降低，二手房交易增值稅免征期縮短。這些政策使新房更具吸引力。因此，二手房業(yè)主擔(dān)心被淘汰，掛牌量上升。上海和深圳新政后，二手房掛牌量分別新增了1萬多套和6700套。未來，“次新房”的優(yōu)勢可能會減弱，市場情緒將發(fā)生變化。持續(xù)的政策支持下，四季度樓市可能暫時企穩(wěn)，但“以價換量”仍是主流，市場競爭依舊激烈。

(責(zé)任編輯：張蕾)

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