本報記者 郭陽琛 張家振 上海報道

在一攬子政策利好之下，上海市房地產(chǎn)市場正呈現(xiàn)出明顯回暖勢頭。

10月27日，位于上海外灘董家渡板塊的融創(chuàng)外灘壹號院二期三批次開盤，158套房源當日再度售罄，銷售額達58.82億元。至此，該項目已“三開三罄”，總銷售額高達約215億元，成為上海市今年以來第二個單盤銷售額突破200億元的項目。

一位TOP10房企人士表示，從此輪新政的影響程度來看，從市中心板塊向外輻射，從高端市場向剛改、剛需市場延伸。整體來看，開盤“日光”的項目往往具有諸多特質(zhì)，例如地段較好，交通便利，商業(yè)、教育等配套完善，產(chǎn)品配置出眾，以及一二手房存在價格倒掛等。

《中國經(jīng)營報》記者在采訪中了解到，隨著利好政策不斷釋放，上海樓市已出現(xiàn)復蘇跡象。豪宅項目也在搶抓政策窗口加快推盤，保利外灘序、陸家嘴太古源·源邸、錦園和越秀·外灘樾等眾多項目計劃在今年年底前首開或加推。

頂豪成交“井噴”

盡管銷售均價高達17.2萬元/平方米，但融創(chuàng)外灘壹號院二期此次推出的158套房源最終在短短數(shù)小時內(nèi)便實現(xiàn)了“清盤”。

據(jù)了解，融創(chuàng)外灘壹號院二期總住宅套數(shù)為472套，二期三批次開盤推出建筑面積約180、210和245平方米3種戶型，以及2套建筑面積約560平方米的大平層產(chǎn)品。

2024年以來，上海市豪宅市場走出獨立行情?？硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，單價15萬元以上頂豪成交“井噴”，成交套數(shù)達到2004套，是2023年全年的5.5倍，比過去4年該單價段成交量總和還要多出500套。

9月27日，套均1.11億元、均價約21萬元/平方米的翠湖天地六期項目實現(xiàn)開盤“日光”。該項目位于黃浦區(qū)新天地板塊，總價格段為7571萬元—3.56億元，108套房源攬金119.79億元。

8月25日,位于上海市黃浦區(qū)豫園板塊的錦園迎來開盤，當日推出的33套房源全部售罄，成交金額達18.27億元。

記者了解到，錦園項目是融創(chuàng)、衢州發(fā)展（原新湖中寶）和中信合作開發(fā)的豪宅項目，共有533套平層、151套風貌聯(lián)排合院，以及超過850平方米的別墅產(chǎn)品，項目總貨值超600億元，均價約17萬元/平方米。近期，該項目也將進行二批次開盤，推出107套平層房源。

位于楊浦濱江板塊的保利外灘序項目計劃在今年11月“首開”。該項目置業(yè)顧問告訴記者，項目共由2宗地塊組成，是與錦園項目類似的風貌更新改造住宅，主要為100—135平方米的洋房產(chǎn)品和185—260平方米的風貌別墅。首批開盤預計將推出100余套洋房，目前可以繳納150萬元意向金建檔。

“保利外灘序項目樣板房在今年國慶節(jié)假期首次公開，其間來訪量突破了2000人次。”保利外灘序上述置業(yè)顧問進一步表示，目前，預約參觀項目樣板房的顧客比較多，周末經(jīng)常有四五組客戶同時看房，“100平方米的樣板房有時候轉(zhuǎn)身都困難”。

克而瑞方面分析，隨著供應(yīng)量攀升，加之一、二手房價差倒掛逐步消失，甚至二手房價持續(xù)下跌低于新房價格，上海市整體豪宅市場熱度或?qū)⒎€(wěn)中有降，區(qū)域間、產(chǎn)品間的競爭也將持續(xù)加劇?！皩τ诠?yīng)扎堆的板塊而言，后期項目去化還存在不小壓力，加快入市節(jié)奏方為上策?！?/p>

整體量價齊升

9月26日，中央政治局會議打開了房地產(chǎn)政策調(diào)控窗口，指明了政策優(yōu)化方向。住建部、央行等有關(guān)部門從取消限制性措施、加大房地產(chǎn)金融政策支持力度等方面打出政策“組合拳”，各地因城施策迅速響應(yīng)落實。

中指研究院方面分析，從市場表現(xiàn)來看，在“一攬子”政策推動下，房地產(chǎn)市場預期及購房者信心有所恢復，核心城市市場活躍度大幅提升，新房及二手房銷售明顯放量。

其中，上海市于10月29日發(fā)布“滬七條”樓市新政，打出了一套樓市政策“組合拳”。在限購政策方面，降低了非滬籍居民家庭以及單身人士購買外環(huán)外住房所需的社保/個稅年限；在信貸政策方面，進一步降低了首付要求，同時落實國家關(guān)于降低存量房貸利率政策；在稅收方面，將增值稅免征年限從5年調(diào)整為2年，及時取消了普宅標準。

在政策利好刺激下，上海市不僅豪宅市場火熱，樓市整體也顯現(xiàn)出復蘇跡象。

上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年國慶節(jié)假期，上海市新建商品住宅成交面積6.44萬平方米，而去年同期成交量為3.48萬平方米；今年10月7—13日，新建商品住宅成交面積10.14萬平方米；10月14—20日，新建商品住宅成交面積12.71萬平方米；10月21—27日，新建商品住宅成交面積19.98萬平方米，環(huán)比增加57.19%，這一成交量創(chuàng)下半年新高。

另據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至10月29日，10月上海新房網(wǎng)簽4475套，環(huán)比增長20.5%。

在成交量明顯改善的同時，上海新房價格也韌性十足。根據(jù)國家統(tǒng)計局10月18日發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)，2024年9月，在北京、廣州、深圳等一線城市新房價格環(huán)比分別下降的同時，上海新房價格環(huán)比上漲0.6%。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，70城房價數(shù)據(jù)顯示，上海市新房價格依舊領(lǐng)跑全國市場，說明上海市新房市場價格韌性相當足。同時，受到政策利好推動，上海樓市成交開始好轉(zhuǎn)。

“滬七條”樓市新政“滿月”以來，上海市二手房市場成交量也回暖明顯。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至10月29日，10月上海二手房成交超過2.3萬套，環(huán)比增長約56%。

上海鏈家10月29日公布的數(shù)據(jù)也顯示，9月29日—10月28日，其新增掛牌房源數(shù)量累計環(huán)比上漲24%，線上咨詢量累計環(huán)比增長39%，新增客戶量累計環(huán)比增長40%，帶看量累計環(huán)比增長25%，成交量累計環(huán)比增長89%。

遠郊掀起降價“暗戰(zhàn)”

在政策利好帶動下，房企紛紛開始沖刺“銀十”。

據(jù)了解，在加快推盤頻率的同時，房企正加強存量項目營銷力度，推出車位優(yōu)惠、贈送裝修、簽約福利等優(yōu)惠活動。例如，位于上海市的象嶼·江灣悅府在國慶期間下定可贈送車位券。

保利發(fā)展相關(guān)負責人表示，位于上海市金山區(qū)的云湖壹號項目，國慶假期與小鵬汽車進行聯(lián)動，推出“車房兼得”安家福利，包括8萬元的推薦獎勵，最高價值1.5萬元的購車福利和價值3萬元的車位券，在國慶假期成交量同比提升了130%。此外，保利發(fā)展在上海市的保利光合上城、保利光合躍城、保利海上臻悅等項目也推出了類似的車位券活動。

車位促銷也是綠地集團的重點營銷方向。據(jù)綠地集團上海事業(yè)部相關(guān)負責人介紹，綠地香頌和綠地小米公社項目推出限量車位8折限時優(yōu)惠；綠地海珀玉暉項目更是推出一口價12萬元的內(nèi)環(huán)豪宅車位優(yōu)惠。

值得注意的是，在豪宅市場持續(xù)熱銷、樓市整體回暖的同時，上海樓市也呈現(xiàn)出明顯的冷熱不均特征。易居地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，上海中外環(huán)與外郊環(huán)的去化周期較長，分別為12.1個月與13.5個月，同比上漲195%與129%。

在市場供應(yīng)增加、房企沖刺去化背景下，不少身處遠郊片區(qū)、去化困難的項目，更是通過購房返現(xiàn)的方式試圖以價換量。

據(jù)了解，由于上海市要求商品房售價一般不得低于備案價的95%，一些剛需項目開始通過“返現(xiàn)打骨折”方式招攬顧客。位于寶山區(qū)的紅星寶山天鉑項目便是典型的例子，不僅提供95折購房優(yōu)惠，還可額外返現(xiàn)50萬元。以一套總價約322萬元的房源為例，目前購房成本已降至約256萬元，相當于原價的79折。

在上海遠郊市場，樓盤打折促銷現(xiàn)象并不鮮見。記者梳理發(fā)現(xiàn)，嘉定徐行板塊的春申陽光項目，特價房源的優(yōu)惠幅度已低至8折；奉賢莊行板塊的大名城映雨江南項目，在95折優(yōu)惠基礎(chǔ)上還額外返現(xiàn)10%，相當于打了85折；奉賢柘林板塊的中鐵世紀尚城項目，則在享有95折基礎(chǔ)上返現(xiàn)25萬元，相當于總價打85折；嘉定新城板塊的映翠府項目，則通過贈送購物卡、車位抵用券等多重優(yōu)惠措施，使實際總價降至86折。

“房價方面，目前‘以價換量’仍是市場主流，但一線及熱點二線城市二手房價格跌幅正在快速收窄。”中指研究院方面表示，從房企來看，房企應(yīng)緊抓政策窗口期，通過線上線下聯(lián)動舉辦促銷活動，活用線上傳播平臺宣傳最新購房利好政策，加大推盤促銷力度，給購房者提供更加優(yōu)質(zhì)、便捷的服務(wù)，以更有力的優(yōu)惠和產(chǎn)品吸引購房者，力爭跑贏市場。