北京千萬級住宅能省稅費超50萬

11月18日，上海和北京相繼發(fā)布政策，自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房標準，相應的增值稅、契稅標準也隨之調(diào)整。在北京購買一套1000萬元左右的改善型住房，能節(jié)省稅費超過50萬元。有房地產(chǎn)專家認為，稅費降低將利好改善類住房，加速置換客戶入場，助力全國市場“止跌回穩(wěn)”。

同日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會、上海市房屋管理局等四部門發(fā)布通知，明確取消普通住房和非普通住房標準，并明確取消標準后相關個人住房交易稅收事項。當晚，北京市住房城鄉(xiāng)建設委、市財政局、北京市稅務局等三部門也聯(lián)合印發(fā)通知，取消普通住房和非普通住房標準。兩地政策均自2024年12月1日起施行。

此前，上海普通住房認定需滿足兩個條件：五層以上（含五層）的多高層住房或不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。北京從2024年1月1日起執(zhí)行的普通住房標準為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在144平方米（含）以下；實際成交價格低于確定的價格標準，其中五環(huán)內(nèi)單價低于每平方米85000元，五至六環(huán)之間單價低于每平方米65000元，六環(huán)以外單價低于每平方米45000元。

取消普通住房和非普通住房標準后，北京、上海個人出售兩年及以上住房將免征增值稅，個人購房契稅優(yōu)惠政策與全國保持統(tǒng)一。上海此前在房屋交易環(huán)節(jié)執(zhí)行差別化個稅政策，普通住房按轉讓收入的1%征收，非普通住房按轉讓收入的2%征收。取消標準后，核定征收的稅率統(tǒng)一為1%。

以北京為例，假設購買一套1000萬元、120平方米的五環(huán)外住宅，按照此前標準該住宅屬于非普通住房。如果是首套房需繳納契稅15萬元，二套房則需繳納契稅30萬元。假設原房主2014年購買該房屋的價格為300萬元，房主出售該房屋需要繳納增值稅，即差額700萬元的5.3%，約為37.1萬元。在北京的實際二手房交易中，增值稅一般由買家承擔。

12月1日新政策實施后，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅，只需要繳納契稅10萬元。取消普通住房和非普通住房標準后，只要購入時間滿兩年即可免征增值稅。綜合計算，購買這套房屋首套房能節(jié)省稅費42.1萬元，二套房能節(jié)省稅費57.1萬元。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，京滬面積在90-139平方米的二套房購置受此次契稅減免政策的利好更大，稅率從3%降至1%，覆蓋到京滬大部分改善型需求。另一方面，京滬很多早年買房群體房產(chǎn)增值額較大，新政后免掉增值稅，疊加契稅、個稅等影響，減稅帶來的一次性降成本效應非常明顯。

李宇嘉認為，京滬政策的落地大幅降低了二手房交易的一次性成本，有利于促進二手房特別是90-139平方米的非普通住房的掛牌和順利售賣。隨著交易成本的降低，潤滑交易循環(huán)，促進改善型住房需求的效果明顯，同時隨著掛牌和換房積極性的提升，也會促成剛需上車，促進剛需和改善的循環(huán)。二手房的順利交易，也會對新房帶來明顯利好。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜提到，十月份以來北京市場活躍度得到明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，10月新建商品住宅成交59.59萬平方米，在9月較低基數(shù)下環(huán)比增長59.2%，二手房市場表現(xiàn)更為明顯，10月二手商品住宅成交超1.7萬套，回升至2023年4月以來峰值，市場信心得到明顯提振。進入11月，市場活躍度仍在延續(xù)，1-18日，北京新建商品住宅成交2709套，較10月日均小幅下降5.6%，較去年同期增長5.8%；二手商品住宅成交10047套，較10月日均小幅下降0.4%，較去年同期大幅增長40.1%。

陳文靜表示，此前北京二手房交易中，非普通住房需要按差額繳納增值稅，對于購房者而言是一筆較高的支出成本。此次稅收政策優(yōu)化后，滿2年的住房成交時均可免征增值稅，對于有意愿購買改善類次新房的購房者而言，購房成本可有較大程度的降低。另外，針對契稅政策的優(yōu)化，也能有效降低改善類、購買二套的購房成本，加速改善置換客戶的入場。

陳文靜預計，上海、北京先后取消普通住房和非普通住房標準后，廣州和深圳也將加速落地相關政策，進一步降低購房成本，促進購房需求釋放。取消普宅標準為一線城市市場持續(xù)修復提供了進一步支撐，市場活躍度有望繼續(xù)好轉，也將助力全國市場“止跌回穩(wěn)”。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進同樣提到，接下來四個一線城市都會取消普通住房和非普通住房標準，基于其上的稅費也會有相應調(diào)整，帶來年底到明年稅費的進一步降低。京滬兩地房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整，對其他城市也將起到示范作用，為本輪房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)創(chuàng)造更好的環(huán)境。