馬光遠(yuǎn)反駁“明年房?jī)r(jià)跌25%”說(shuō)法

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2024-11-28 16:00:12

高盛最新預(yù)測(cè)讓人不得不正視一個(gè)現(xiàn)實(shí)：中國(guó)樓市真的變了。過(guò)去三年，全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，這一輪調(diào)整之深、之久，確實(shí)超出很多人預(yù)期。

說(shuō)實(shí)話，高盛的判斷聽(tīng)著有點(diǎn)懸--未來(lái)一年房?jī)r(jià)還要跌25%？這數(shù)字看著嚇人。不過(guò)仔細(xì)想想，他們的邏輯倒也不是完全沒(méi)道理。

人口持續(xù)萎縮是個(gè)繞不開(kāi)的坎。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年我國(guó)人口出現(xiàn)61年來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)，2023年這個(gè)趨勢(shì)還在延續(xù)。按照目前態(tài)勢(shì)，到2035年前后，我國(guó)人口可能減少到13.5億左右。

人少了，需求自然就弱了。前些年靠投資客炒熱的三四線城市，現(xiàn)在更是難頂。記得去年底去一個(gè)縣城出差，新建小區(qū)門(mén)可羅雀，售樓處里的銷售都快睡著了。這場(chǎng)景，在全國(guó)各地的三四線城市并不少見(jiàn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2022年底，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已達(dá)41.7平方米，比2012年增加了13.6平方米。按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)不低了。

供需失衡的壓力在持續(xù)積累。住建部數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)商品房庫(kù)存量約為6.5億平方米。而且每年新增供應(yīng)并未停止，去化周期在不斷拉長(zhǎng)。這存量規(guī)模，確實(shí)挺嚇人的。

不過(guò)，一線城市的情況可能會(huì)有所不同。北上廣深的人口吸引力依然強(qiáng)勁，產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)的就業(yè)機(jī)會(huì)也在不斷增加。這些城市的房?jī)r(jià)韌性可能會(huì)更強(qiáng)一些。

但即便是一線城市，未來(lái)也很難再現(xiàn)暴漲行情。前不久和一個(gè)老同學(xué)聊天，他在深圳做房產(chǎn)中介十幾年了。他說(shuō)現(xiàn)在客戶看房的心態(tài)都變了，更理性了，投資客明顯少了。

高盛的預(yù)測(cè)未必準(zhǔn)確，但房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)恐怕難以改變。人口結(jié)構(gòu)變化是長(zhǎng)期趨勢(shì)，短期內(nèi)很難逆轉(zhuǎn)。而且，現(xiàn)在年輕人的置業(yè)觀也在變化，"租住分離"正在成為一種選擇。

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