今年以來(lái)，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率出現(xiàn)較大幅度下行，部分城市首套房貸利率低至2.95%，與首套公積金貸款利率之間的利差僅為10BP。

2025年1月1日起，包括北上廣等一線城市在內(nèi)，多地存量住房公積金個(gè)人住房貸款將下調(diào)25BP。調(diào)整后，5年以下（含5年）和5年以上首套公積金貸款利率分別由2.6%和3.1%下調(diào)為2.35%和2.85%，第二套公積金貸款利率分別由3.025%和3.575%下調(diào)為2.775%和3.325%。本次調(diào)整是落實(shí)中國(guó)人民銀行及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于下調(diào)存量公積金貸款利率的相關(guān)政策。5月18日起發(fā)放的公積金貸款利率已經(jīng)參照上述標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，計(jì)入物價(jià)因素后，當(dāng)前實(shí)際商業(yè)房貸利率水平仍然偏高。著眼于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，接下來(lái)商業(yè)房貸利率還有一定下調(diào)空間，預(yù)計(jì)2025年公積金貸款利率也將跟進(jìn)商業(yè)房貸利率下調(diào)。王青預(yù)計(jì)，2025年政策利率或有50BP的降幅，同期公積金貸款利率會(huì)有50BP-100BP下調(diào)空間。

12月31日，北京住房公積金管理中心發(fā)布公告稱(chēng)，自2025年1月1日起，2024年5月18日以前發(fā)放的存量公積金貸款利率將下調(diào)。2024年5月18日以前發(fā)放的期限在一年以?xún)?nèi)的公積金貸款，仍執(zhí)行合同利率，不分段計(jì)息。據(jù)北京住房公積金管理中心測(cè)算，以貸款金額100萬(wàn)元、貸款年限30年的首套房為例，如采用自由還款方式，利率調(diào)整后每月將少還154元；如采用等額本息還款方式，每月將少還134.59元。

2024年5月17日，央行公告稱(chēng)，自2024年5月18日起，下調(diào)公積金貸款利率25BP。同日，住建部發(fā)布通知，要求做好存量公積金貸款政策銜接，對(duì)貸款期限在1年以上的，應(yīng)于下年1月1日開(kāi)始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。5月18日，北上廣深四個(gè)一線城市均宣布下調(diào)公積金貸款利率。對(duì)于存量公積金貸款，深圳宣布自當(dāng)年7月1日起執(zhí)行最新利率；北上廣三城宣布自2025年1月1日起執(zhí)行最新利率。根據(jù)住建部要求，大部分城市存量公積金貸款利率將于1月1日起下調(diào)。

2024年以來(lái)，在央行引導(dǎo)批量下調(diào)存量個(gè)人住房貸款利率、LPR大幅下調(diào)背景下，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下行幅度較大。截至2024年三季度末，全國(guó)個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.31%，較2023年末的3.97%下行了66BP。同期，公積金貸款利率僅在5月18日下調(diào)了25BP，導(dǎo)致商業(yè)性房貸利率與公積金貸款利率之間的利差大幅壓縮。

2024年10月前后，廣州等部分城市首套商業(yè)性房貸利率一度低至2.85%，引發(fā)一輪公積金貸款利率是否將與商貸利率倒掛的討論。10月24日，有廣州銀行業(yè)人士稱(chēng)，曾接到窗口指導(dǎo)，要求房貸利率不得低于公積金貸款利率。11月以來(lái)，廣州市最低首套房貸利率回升至3.0%。

中國(guó)銀行研究院研究員劉晨表示，住房公積金依靠政策調(diào)控作為繳存人之間互幫互助型的資金池，長(zhǎng)期以來(lái)憑借較低的利率成為購(gòu)房群體的熱門(mén)選擇。商業(yè)房貸利率持續(xù)下調(diào)后，與公積金貸款利差明顯收窄，部分城市公積金和商業(yè)房貸首套利率甚至極為接近，對(duì)公積金貸款普惠性金融的屬性有所削弱。在此背景下，不少專(zhuān)業(yè)人士呼吁繼續(xù)下調(diào)公積金貸款利率。此前，上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘高級(jí)研究員任濤接受媒體采訪時(shí)表示，公積金貸款利率至少還應(yīng)再下調(diào)80BP。

王青認(rèn)為，2025年商業(yè)房貸利率將全面進(jìn)入“2字頭”。為避免商業(yè)房貸利率和公積金貸款利率“倒掛”，2025年公積金貸款利率也將跟進(jìn)下調(diào)，預(yù)計(jì)2025年公積金貸款利率會(huì)有50BP-100BP下調(diào)空間。劉晨補(bǔ)充道，由于形成機(jī)制差異，公積金貸款不能簡(jiǎn)單與商業(yè)貸款一概而論。助力房地產(chǎn)止跌企穩(wěn)的關(guān)鍵可能在于解決剛需購(gòu)房問(wèn)題，未來(lái)可以嘗試通過(guò)適度調(diào)高貸款額度上限，進(jìn)一步緩解剛需觀望者的購(gòu)房壓力。

由于此前部分城市公積金貸款采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”的住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，部分公積金借款人在當(dāng)?shù)貎H有一套住房，但因?yàn)樵?jīng)有過(guò)商業(yè)房貸記錄，實(shí)際按照二套標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行利率。一位來(lái)自北京的公積金貸款借款人表示，他在2021年前后購(gòu)房，彼時(shí)北京公積金貸款執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，他因?yàn)樵谕獾赜羞^(guò)商業(yè)房貸記錄，被認(rèn)定為購(gòu)買(mǎi)二套房，執(zhí)行了相對(duì)較高的公積金貸款利率。本次存量公積金貸款利率調(diào)整后，他的公積金貸款利率將下調(diào)至3.325%。

2023年11月1日起，北京市公積金貸款調(diào)整了住房套數(shù)認(rèn)定規(guī)則，在本市無(wú)住房且全國(guó)范圍內(nèi)無(wú)公積金貸款記錄的住房可認(rèn)定為首套住房，執(zhí)行首套公積金貸款利率。該借款人已通過(guò)12345市民服務(wù)熱線等途徑反映相關(guān)訴求，得到的回復(fù)是暫未收到相關(guān)調(diào)整政策。就此，記者致電北京住房公積金管理中心官方客服詢(xún)問(wèn)相關(guān)情況，對(duì)方回復(fù)稱(chēng)：目前存量公積金貸款還沒(méi)有二套改首套的政策，建議關(guān)注北京公積金公眾號(hào)，關(guān)注后續(xù)政策。