南京全面取消限售的看漲邏輯是什么！2025年3月31日，南京市宣布全面取消商品房限售政策，商品住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后即可上市交易。這一持續(xù)8年的調(diào)控政策終結(jié)，疊加公積金全家桶、億元以舊換新補(bǔ)貼等措施，引發(fā)市場高度關(guān)注。

政策取消后，南京二手房掛牌量在12小時(shí)內(nèi)激增23%，部分中介平臺單日新增房源超5000套。數(shù)據(jù)顯示，2024年底南京二手房庫存量已達(dá)14.8萬套，其中6-7萬套為2022年后交付的次新房。盡管短期內(nèi)釋放的置換需求推動(dòng)3月新房成交面積環(huán)比增長29.9%，但遠(yuǎn)郊板塊如江寧祿口、橋林等地，次新房成交價(jià)較開盤價(jià)已縮水30%，出現(xiàn)萬元級降價(jià)促銷。廣東省住房政策研究中心李宇嘉指出，南京核心區(qū)如河西中長江華府二手房成交價(jià)（57987元/㎡）與開盤價(jià)基本持平，而郊區(qū)房源掛牌價(jià)下跌1.1%，顯示地段價(jià)值成為關(guān)鍵變量。蘇州2024年松綁限售的經(jīng)驗(yàn)表明，成交量激增200%的同時(shí)，房價(jià)并未出現(xiàn)大幅波動(dòng)，但南京當(dāng)前新房庫存量突破7萬套，創(chuàng)歷史新高，開發(fā)商買新房送車位的價(jià)格戰(zhàn)已悄然打響。

針對青年群體購房痛點(diǎn)，南京創(chuàng)新推出公積金全家桶政策，將提取范圍擴(kuò)展至父母子女。數(shù)據(jù)顯示，南京機(jī)關(guān)事業(yè)單位集中區(qū)域，父母公積金賬戶平均余額達(dá)18萬元，與青年群體首付缺口形成互補(bǔ)。政策實(shí)施兩年多來，已累計(jì)提取公積金支付首付24億元。以500萬元房產(chǎn)為例，疊加政府1%補(bǔ)助（5萬元）和開發(fā)商首付5%優(yōu)惠（10萬元），購房者可節(jié)省15萬元。但值得注意的是，南京銀行鑫青貸產(chǎn)品將首付比例降至15%，支持前3年只還利息，可能推高居民杠桿率。

易居研究院嚴(yán)躍進(jìn)提醒，南京2025年1-2月二手房成交面積同比增長16.7%，但掛牌量同比增幅達(dá)30%，供需錯(cuò)配壓力依然存在。除核心政策外，南京同步推出億元以舊換新補(bǔ)貼、房票全城通兌等六大配套措施。其中，電子房票實(shí)現(xiàn)跨區(qū)流通，已去化庫存6200套；商辦用地轉(zhuǎn)型住宅，溧水容積率1.05地塊將供應(yīng)低密產(chǎn)品。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，南京新房價(jià)格已連續(xù)4個(gè)月上漲，漲幅居全國首位，但遠(yuǎn)郊板塊仍面臨去庫存壓力。上海易居研究院嚴(yán)躍進(jìn)分析，2025年南京新房庫存量突破7萬套，通過以價(jià)換量模式，既緩解房企資金壓力，又提升土地市場活力。然而，投資性房源占比超40%的現(xiàn)實(shí)，可能導(dǎo)致短期內(nèi)二手房市場出現(xiàn)泄洪式供應(yīng)，需警惕價(jià)格競爭加劇。

盡管政策紅利顯著，但市場分化風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源將保持堅(jiān)挺，而遠(yuǎn)郊同質(zhì)化產(chǎn)品可能面臨價(jià)格競爭。李宇嘉提醒，需警惕二手房泄洪式供應(yīng)對局部市場的沖擊，建議通過差異化稅收政策引導(dǎo)理性交易。南京此次政策調(diào)整被視為全國樓市因城施策的風(fēng)向標(biāo)。深圳、廈門等城市已跟進(jìn)松綁，未來或形成政策聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。值得關(guān)注的是，南京在政策中明確房住不炒定位，計(jì)劃加強(qiáng)市場監(jiān)管，防止投機(jī)復(fù)燃。這對其他城市具有借鑒意義：既要釋放市場活力，又要守住民生底線。當(dāng)限售政策成為歷史，南京樓市正在書寫新的篇章。這場變革不僅關(guān)乎房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，更折射出中國城市發(fā)展的深層邏輯——從抑制過熱到促進(jìn)流通，從單一調(diào)控到系統(tǒng)治理。流動(dòng)性提升的同時(shí)，如何避免市場大起大落，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，仍是擺在決策者面前的重要課題。