全國近百個住宅小區(qū)正在經(jīng)歷物業(yè)費下降的情況，降幅從10%到50%不等。這種現(xiàn)象被視為房地產(chǎn)市場下行壓力傳導(dǎo)到物業(yè)服務(wù)市場的結(jié)果。自去年年中以來，重慶、武漢等地相繼出現(xiàn)物業(yè)費下調(diào)的情況，蘭州、長沙等城市也進一步明確了空置房屋物業(yè)費的減免政策。

杭州蕭山東旭府小區(qū)就是一個典型案例。該小區(qū)前期物業(yè)為了續(xù)聘成功，連續(xù)兩次下調(diào)物業(yè)費，從原來的3.1元/平方米·月（含能耗費）降至2.3元/平方米·月（不含能耗費），但最終仍被解聘。這表明業(yè)主們真正關(guān)心的是優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，而不僅僅是物業(yè)費的降低。

中信證券在研報中指出，好房子需要好服務(wù)，好服務(wù)需要優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。預(yù)計重慶在2023年推出的物業(yè)費強限價政策不會在全國范圍內(nèi)形成潮流。政策鼓勵優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，相信會從源頭扭轉(zhuǎn)市場對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的定價和盈利能力預(yù)期。

另一個案例是蕭山區(qū)國之璟府小區(qū)。該小區(qū)規(guī)模不大，共有769戶住宅業(yè)主。2019年交付后，由融信服務(wù)負責(zé)物業(yè)，當(dāng)時的物業(yè)費標準為高層3.3元/平方米·月，排屋4.8元/平方米·月，均不含0.5元/平方米·月的能耗費。2022年，該小區(qū)啟動了物業(yè)選續(xù)聘流程，業(yè)委會要求新物業(yè)能夠帶資進場。盡管保利物業(yè)經(jīng)理劉亞紅表示這兩年物業(yè)核算下來是虧本的，但由于國之璟府屬于同系統(tǒng)小區(qū)，物業(yè)仍然重視并守住陣地。

近年來，杭州多個小區(qū)的物業(yè)費反而出現(xiàn)了上漲。例如，濱江區(qū)的溫馨人家小區(qū)，原物業(yè)費為1.18元/平方米·月，但在換物業(yè)過程中，很多業(yè)主選擇了一個更高的品牌物業(yè)，龍湖物業(yè)定的物業(yè)費為2.25元/平方米·月。濱江浦沿的錢塘玫瑰灣小區(qū)也在去年通過業(yè)主大會投票，將物業(yè)費由2.25元/平方米·月上調(diào)至2.75元/平方米·月。

眾蟻社區(qū)創(chuàng)始人韓冰認為，很難說物業(yè)行業(yè)正面臨“降費潮”，但確實改變了過去物業(yè)費只漲不降的情況。在上海、浙江等業(yè)委會成立比例較高的地區(qū)，物業(yè)費更多是市場競爭的結(jié)果。從去年開始延續(xù)至今的“降費”現(xiàn)象主要發(fā)生在未成立業(yè)委會且前期物業(yè)費較高的小區(qū)。

過去，房產(chǎn)被視為投資品，鮮有人考慮物業(yè)費等持有成本。物業(yè)公司習(xí)慣性虛標前期物業(yè)費，一些項目甚至高達二三十元/平方米·月。如上海市浦東新區(qū)的大華斐樂公園，近年剛剛完成物業(yè)費下調(diào)。該小區(qū)前期物業(yè)合同約定物業(yè)費單價為住宅10元、地下室5元、商業(yè)12元，經(jīng)過重新評估，最終修正為住宅8元、地下室4元、商業(yè)16元。

中信證券認為，對前期物業(yè)服務(wù)合同的價格進行一定約束是合理的，因為買房人對于前期物業(yè)服務(wù)合同并無議價可能。事實上，圍繞前期合同的矛盾很大程度上源自過去房企與物業(yè)公司高度綁定的模式。大量物業(yè)公司是房地產(chǎn)企業(yè)子公司，以“前期物業(yè)”形式進入市場，簽下長期高價合同。從去年開始的“降費”確實遏制了前期物業(yè)費上漲的趨勢，物業(yè)公司也在與房企“解綁”，過去的擴張模式需要改變。

目前，上海一些小區(qū)在選聘物業(yè)公司時，會對擁有房企背景的物業(yè)公司表達擔(dān)憂，擔(dān)心其將資金挪用給房企。一些房企確實存在將費用成本掛到所屬物業(yè)公司賬上的情況。在韓冰看來，一些城市的物業(yè)服務(wù)市場需要形成新的平衡，但這個過程會讓一些物業(yè)公司感到痛苦，因為它們此前在某些城市并不需要特別討好業(yè)主。