房地產(chǎn)行業(yè)與物管行業(yè)緊密相連，一榮俱榮。在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)深度調(diào)整的背景下，2024年物管行業(yè)也受到影響。根據(jù)《卓越指數(shù) ? 2025物業(yè)服務(wù)卓越表現(xiàn)報(bào)告》，60家樣本上市物企歸母凈利潤(rùn)總計(jì)109.6億元，較2023年的135億元同比下滑18.81%，虧損企業(yè)數(shù)量增加至13家。

2024年物業(yè)行業(yè)規(guī)模雖保持增長(zhǎng)，但在管面積及合約面積增速均有所下降。53家樣本上市物企在管建筑總面積約為76.24億平方米，較2024年中期增長(zhǎng)1.6%；共有11家物企在管面積出現(xiàn)下滑，占比20.75%。43家樣本上市物企合約總面積約為69.91億平方米，平均增長(zhǎng)率為4.20%；共有15家物企合約面積出現(xiàn)下滑，占比35%。

傳統(tǒng)物業(yè)行業(yè)潛在市場(chǎng)需求增速放緩，新增物業(yè)項(xiàng)目減少，住宅物業(yè)領(lǐng)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨向激烈。樣本企業(yè)住宅項(xiàng)目物管和社區(qū)增值服務(wù)兩項(xiàng)收入占總收入的比重均值達(dá)到67.25%，不同企業(yè)多元化業(yè)態(tài)發(fā)展差異較大。

在社區(qū)康養(yǎng)方面，多數(shù)物業(yè)企業(yè)處于嘗試探索階段，尚未形成盈利模式，少數(shù)如世茂服務(wù)、綠城服務(wù)及建發(fā)物業(yè)等已取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。不少物企通過(guò)內(nèi)生拓展和收并購(gòu)等方式快速積累項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，實(shí)現(xiàn)了城市服務(wù)收入的快速增長(zhǎng)。但由于地方政府財(cái)政預(yù)算收緊、回款效率下降、企業(yè)人工成本上升等因素影響，該業(yè)務(wù)盈利能力出現(xiàn)下滑。企業(yè)被迫優(yōu)化項(xiàng)目布局，向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中資源，主動(dòng)汰換回款不佳的項(xiàng)目。

2024年上半年，樣本上市物企城市服務(wù)毛利率均值為14.88%，較2023年度基本持平。碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、世茂服務(wù)、永升服務(wù)等業(yè)務(wù)同比下滑，而華潤(rùn)萬(wàn)象生活、保利物業(yè)、萬(wàn)物云等則有所增長(zhǎng)。

隨著管理規(guī)模擴(kuò)張注重“質(zhì)量為先”，物業(yè)行業(yè)整體營(yíng)收增速進(jìn)一步放緩。2024年，60家樣本上市物企總計(jì)營(yíng)收2838.33億元，同比增長(zhǎng)4.25%。營(yíng)收同比增長(zhǎng)率均值為4.46%，較2023年同期下滑4.24個(gè)百分點(diǎn)。營(yíng)收下滑的物業(yè)數(shù)量增至21家，占比35%。營(yíng)收額超過(guò)百億的物企數(shù)量為9家，營(yíng)收額不足30億元的物企共計(jì)42家，占比70%。

基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)仍呈現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期性，在收入和毛利中的占比普遍在60%以上，但增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)趨緩，毛利率水平有所下滑。主要原因在于物業(yè)推進(jìn)高品質(zhì)服務(wù)，進(jìn)行社區(qū)煥新等投入。社區(qū)增值服務(wù)面臨增長(zhǎng)壓力，盈利能力減弱，樣本物企平均毛利率仍在35%左右，不同企業(yè)間的分化明顯。

2024年，60家樣本上市物企歸母凈利潤(rùn)總計(jì)109.6億元，較2023年度的135億元同比下滑18.81%，虧損企業(yè)數(shù)量持續(xù)擴(kuò)大至13家。頭部物企中，碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活凈利潤(rùn)增速保持快速增長(zhǎng)，其中華潤(rùn)萬(wàn)象生活凈利潤(rùn)連續(xù)保持第一，錄得36.29億元。

由于政策強(qiáng)調(diào)住宅物業(yè)民生屬性、各類業(yè)態(tài)的市場(chǎng)化拓展趨于激烈以及相關(guān)增值業(yè)務(wù)仍在探索階段，物業(yè)行業(yè)的盈利能力較難改善。2024年60家樣本上市物企毛利率均值為19.63%，較2023年的23.9%同比下降4.27個(gè)百分點(diǎn)，凈利率均值為3.0%，同比下降2.29個(gè)百分點(diǎn)。近年來(lái)，物業(yè)行業(yè)的平均管理費(fèi)用率均值呈現(xiàn)連續(xù)下降的趨勢(shì)，由2022年的10.53%持續(xù)下降至2024年的9.48%。

2024年開始，物企資金回籠難度加大，但行業(yè)仍然具備強(qiáng)現(xiàn)金流、抗周期的屬性，行業(yè)整體現(xiàn)金水平保持相對(duì)穩(wěn)定。2024年末樣本物企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總額為1152.47億元，較2023年末下滑5.68%。

資本市場(chǎng)上，物業(yè)板塊IPO熱度斷崖式降溫，2024年僅有泓盈城市服務(wù)與經(jīng)發(fā)物業(yè)兩家區(qū)域性國(guó)資物企成功上市，主營(yíng)業(yè)務(wù)是城市服務(wù)。還有包括深業(yè)物業(yè)、聯(lián)投城市運(yùn)營(yíng)、瑞景城市服務(wù)、武漢城市服務(wù)及奧聯(lián)服務(wù)等傳出上市意圖，但進(jìn)度緩慢。

港股方面，40家樣本港股物企期內(nèi)平均區(qū)間跌幅為0.2%，共計(jì)16家物企呈現(xiàn)上漲。市盈率均值僅為5.02倍，與年初保持相同水平，同時(shí)期內(nèi)區(qū)間日均換手率均值為0.2%，反映了市場(chǎng)對(duì)物業(yè)股的關(guān)注度和交易活躍度較低。

2024年內(nèi)A股+港股共有38家物企進(jìn)行分紅，總計(jì)分紅金額120.47億元；而2023年內(nèi)共有43家物企分紅，總計(jì)金額202.74億元。2024年共有11家物企進(jìn)行回購(gòu)，回購(gòu)金額8.06億元，較2023年的10.14億元有所下降。