過去幾年，物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)歷了一輪上市潮，由于穩(wěn)定的現(xiàn)金流和不斷增長的新拓面積、儲(chǔ)備面積，資本市場(chǎng)給予高估值。然而近兩年來，降價(jià)潮席卷全國，規(guī)模增長乏力，資本淡漠離場(chǎng)，物業(yè)企業(yè)不得不轉(zhuǎn)型與重塑。最近60家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)披露的財(cái)報(bào)顯示，2024年毛利潤均值9.1億元，同比下降2.2%；凈利潤均值1.9億元，同比下降19.7%。

過去，物業(yè)行業(yè)被認(rèn)為是具有持續(xù)穩(wěn)定收入的“現(xiàn)金奶?！?，但現(xiàn)在上市物企出現(xiàn)現(xiàn)金流承壓情況。2024年60家上市物企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總額下降至1137.3億元，同比下降6.9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量走向存量，上市物企營收增速也在收窄，2024年60家上市物企營收總額增長至2858.1億元，同比增長3.9%。

許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在上市時(shí)曾描繪“社區(qū)增值服務(wù)”的美好前景，但在實(shí)際操作中面臨與大公司的競爭，未能實(shí)現(xiàn)高增長。從2021年至2024年，60家上市物業(yè)企業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)占總營收比重從15%降至11.9%。

伴隨物業(yè)降費(fèi)潮的是資本淡出。過去兩到三年，上市物企的股價(jià)大幅下降。例如，世茂服務(wù)從2021年的27元/股降至0.8元/股。股價(jià)下滑背后是對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)成長性與獨(dú)立性的擔(dān)憂。部分房企爆雷時(shí)期，物業(yè)企業(yè)被出售換取資金救地產(chǎn)板塊，這些情況拖累了物業(yè)股股價(jià)和估值。

這種與母公司地產(chǎn)平臺(tái)之間的復(fù)雜聯(lián)系仍影響著物業(yè)企業(yè)。如新城悅服務(wù)因關(guān)聯(lián)方資金往來調(diào)查導(dǎo)致年報(bào)遲遲未發(fā)，處于停牌狀態(tài)。盡管面臨困難，多位物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示行業(yè)舊模式正在被顛覆，存在很多希望。

面對(duì)行業(yè)競爭，多家頭部物業(yè)企業(yè)宣布退出低質(zhì)低效項(xiàng)目。例如，萬物云2024年全年退出53個(gè)住宅項(xiàng)目，涉及飽和收入2.86億元。許多企業(yè)在獨(dú)立拓展優(yōu)質(zhì)賽道，如中海物業(yè)在學(xué)校、醫(yī)院領(lǐng)域發(fā)力，招商積余聚焦醫(yī)院、交通、IFM等業(yè)態(tài)。今年中央提出要把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)納入改造范圍，為物業(yè)企業(yè)提供增量紅利。保利物業(yè)通過“政府+企業(yè)+居民”三方合作模式，在長三角地區(qū)接管超200個(gè)改造小區(qū)，帶動(dòng)營收增長25%。

物業(yè)行業(yè)正站在歷史性的拐點(diǎn)上，從追逐管理面積轉(zhuǎn)向深耕服務(wù)價(jià)值。當(dāng)AI、物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)深度融入服務(wù)場(chǎng)景，“好房子、好服務(wù)”從口號(hào)落地為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，這場(chǎng)價(jià)值深挖的征程才剛剛開始。