房地產(chǎn)預售制要終結了嗎改革信號漸強(2)

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2025-05-09 14:47:56 國民經(jīng)略Pro

預售制的核心在于高周轉，讓開發(fā)商在建設之初就能迅速回籠資金，再投入新樓盤，形成滾動開發(fā)。通過預售制帶來的高周轉，開發(fā)商有了快速做大的資本，地方也得以將土地財政做到極致。這套模式在黃金時代無往而不利，但隨著房地產(chǎn)供求關系發(fā)生重大變化，弊端不斷涌現(xiàn)。所見不能所得，風險成本極其不對稱，輕則貨不對板、偷工減料，重則出現(xiàn)爛尾風險。購房者全無反制手段?？陀^來說，住房短缺時代，預售制以高周轉滿足市場所需，推進城鎮(zhèn)化，不乏積極意義。但如今住房結構性過剩，上漲預期不復存在，甚至對開發(fā)商能否順利交房心存疑慮，預售制的意義越來越弱。

當然，一刀切取消預售，勢必影響既有房企的資金流，不利于市場的企穩(wěn)回升。畢竟，許多房企已在資金鏈極其緊張的邊緣。退一步講，如果預售制一時難以徹底終結，那么改革預售制不能再拖了。要么輔之以嚴格的監(jiān)管制度，要么“新老區(qū)別對待”，新樓盤一律現(xiàn)售，給出過渡時間。信心和預期比什么都重要，對于房地產(chǎn)市場尤其如此。

最早發(fā)明公攤面積、預售制的香港地區(qū)，早已轉向。1950年代，香港樓宇一般整棟出售，超出一般資金承受范圍，有開發(fā)商率先想出“分層出售”的主意。既然分層，必有公攤，公攤面積由此而來。同一時期，香港還發(fā)明了“賣樓花”制度，即在樓宇建設周期提前賣房。1990年代，內(nèi)地房地產(chǎn)市場崛起，公攤面積、商品房預售制被復制過來。不過，近年來，香港已經(jīng)取消了公攤面積。2013年，香港出臺新規(guī)，要求房屋交易需以“實用面積”作為計價標準，公攤面積從此退出江湖。預售制雖然被保留下來，但早已打上層層補丁。在香港，開發(fā)商必須全額繳納地款、提供完整建設資金證明，方能開工；預付款要納入第三方監(jiān)管賬戶，資金隨著工程進度而分期撥付，一旦出現(xiàn)問題可要求全額退款。這也是香港極少出現(xiàn)爛尾樓的原因。

面對新的大環(huán)境，革除積弊，重塑全民對于樓市的信心和預期，是關鍵中的關鍵。

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(責任編輯：0882)

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