近日，“格力地產”證券簡稱變更為“珠免集團(6.320,-0.09,-1.40%)（維權）”，這意味著格力地產將正式退出歷史舞臺，完成全面“去格力化”。早在2018年，董明珠就曾痛批：“如果格力地產繼續(xù)使用格力商標，將對格力品牌形成傷害?！?br/>

如今，在珠海國資主導下，格力地產成為華發(fā)集團旗下企業(yè)，未來將聚焦免稅、商管等新賽道，告別房地產行業(yè)。

一位華發(fā)內部人士表示，相比格力地產自行消化存量項目，華發(fā)如果接手處置確實會更加專業(yè)。針對格力地產原有地產團隊如何安置，以及與華發(fā)體系如何融合的問題，該人士稱，“暫時未有調整。”

然而，面對中國中免(62.510,-0.06,-0.10%)的斷層領跑及深圳免稅在同區(qū)域內的競爭，格力地產更名后的轉型之路仍充滿挑戰(zhàn)。這一次，格力地產能否借免稅東風重生？

3年虧近40億，董明珠痛批“傷害格力品牌”

格力地產的歷史可以追溯到1985年成立的珠海市第一家地方國企格力集團。格力地產最初是格力集團旗下的房地產部門，2004年由時任格力集團副總裁的魯君四重新組建，并逐步發(fā)展成獨立業(yè)務板塊。2009年，格力地產借殼上市，但仍由格力集團控股。

而大家熟悉的格力電器(46.980,0.08,0.17%)，則最早可追溯到1991年。當時，格力集團合并珠海經濟特區(qū)塑膠公司和冠雄塑膠廠下屬空調器廠，組建了新的空調器廠，這便是格力電器的前身。在相當長一段時間內，格力地產與格力電器同屬格力集團旗下重要子公司，是名副其實的“兄弟企業(yè)”。

這種關系一直持續(xù)到2015年，珠海市國資委推動格力集團改革，將所持格力地產股份無償劃轉給新成立的珠海投資控股有限公司（以下簡稱“海投公司”），格力地產由此脫離格力集團體系。

脫離格力集團后，格力地產曾迎來短暫的高光時刻。2014年底至2016年，格力地產開啟激進擴張模式，尤其在上海市場表現(xiàn)搶眼。2014年12月，格力地產曾以16.14億元、127%的溢價率拿下上海前灘一宗地塊，樓面價達到65832元/平方米，刷新當時上海浦東單價地王紀錄。此外，格力地產也曾嘗試多元化轉型，布局口岸經濟、海洋經濟、現(xiàn)代服務業(yè)、醫(yī)藥大健康等業(yè)務。

不過，這些嘗試大多收效甚微，公司主營收入仍高度依賴房地產。此后，雖然依然與格力電器共同使用“格力”品牌并且同屬珠海市國資委控股，但是格力地產所處的境地卻日益尷尬。（注：自2006年起，格力集團開始逐步減持格力電器的股份，2019年格力電器混改后，格力集團也不再具有控股權。）

在2012年接任格力集團董事長后，董明珠在一次采訪中直言不諱地批評房地產行業(yè)：“房地產行業(yè)賺錢太多、太快，很容易就讓人將奉獻的精神丟掉?！睅啄曛?，她更是公開表示，如果格力地產繼續(xù)使用格力商標，將對格力品牌形成傷害。

財報數(shù)據(jù)顯示，2012年至2016年，在董明珠執(zhí)掌格力集團期間，格力地產年營業(yè)收入長期徘徊在15億元至30億元的區(qū)間，與同期格力電器千億級的營收形成鮮明對比。

2022年至2024年成為格力地產史上最黑暗的時期。在此期間，格力地產歸母凈利潤分別為-20.57億元、-3.9億元和-15.15億元，三年累計虧損接近40億元，虧損主因是房地產項目結轉毛利率持續(xù)下滑及計提大額資產減值準備。

與此同時，格力地產現(xiàn)金流急劇惡化。截至2024年末，公司貨幣資金為50.65億元，短期借款和一年內到期非流動負債合計達78.62億元，現(xiàn)金無法覆蓋債務，短期償債壓力巨大。

舊團隊如何處置？華發(fā)人士稱“暫時無調整”

2020年，格力地產啟動收購珠海免稅集團計劃，逐漸明確向免稅業(yè)務轉型的方向。彼時，格力地產意圖通過發(fā)行股份和支付現(xiàn)金購買珠海免稅100%股權，但由于房地產市場下行、上市公司估值急速下滑，發(fā)行股份募資的難度增加，因此原有的重組方案難以延續(xù)。

2023年，格力地產迎來命運轉折點。在經歷原董事長魯君四因涉嫌違規(guī)被立案調查導致重組停滯等波折后，公司最終調整重組方案，以其持有的上海、重慶、三亞等地5家房地產開發(fā)公司100%股權及相關債務，與控股股東海投公司持有的珠海免稅集團51%股權進行置換。

隨著這一重大資產重組于2024年底完成，格力地產正式開啟“去地產化”進程。2025年4月，珠海市國資委將海投公司100%股權無償劃轉至華發(fā)集團，相關工商變更登記完成后，格力地產也隨之變?yōu)槿A發(fā)集團旗下三級子公司。

格力地產承諾，5年內完成存量房地產有序退出，全面聚焦“免稅+商管+商貿”。新浪財經注意到，格力地產更名后的官網(wǎng)正在重新建設中。

華發(fā)集團在房產開發(fā)板塊擁有上市平臺華發(fā)股份(5.080,-0.01,-0.20%)。近年來，華發(fā)股份躍升成為行業(yè)黑馬。財報資料顯示，2024年，華發(fā)股份實現(xiàn)全口徑銷售額1054.4億元，盡管同比下降16.3%，但仍連續(xù)第五年穩(wěn)居“千億房企”陣營。在克而瑞發(fā)布的2024年房地產銷售排行榜中，華發(fā)股份全口徑銷售額排名第10位，較2023年上升4位，權益銷售額排名第9位，上升5位。

一位華發(fā)集團房產開發(fā)業(yè)務的中層人士提到，格力地產的存量項目問題主要集中在上海海德壹號和公園海德這兩個項目的交付及銷售去化，珠海、三亞也有一些資產需要處置。相比格力地產自行消化，華發(fā)如果接手處置確實會更加專業(yè)。針對格力地產原有地產團隊如何安置，以及與華發(fā)體系如何融合的問題，該人士稱，“暫時未有調整?！?/p>

在廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，2022年以來，商品房市場快速下行，新房市場分化加劇，中小型的上市房企規(guī)模萎縮的態(tài)勢更加明顯，在品牌度、行業(yè)地位上處于劣勢，導致在競爭中處于下風，對保持規(guī)模更加不利。

“一方面因為銷售下滑對后續(xù)交付造成一定難度，另一方面消費者認可度也降低。因此，越來越多中小上市房企退出或收縮地產主業(yè)，比如美的置業(yè)、華遠地產(1.830,-0.02,-1.08%)等。這既是市值管理使然，也是順應行業(yè)發(fā)展方向?！崩钣罴畏Q。

結語：免稅業(yè)務也是紅海

當下，國家持續(xù)加碼促消費政策，全力推動國內消費潛力釋放，為免稅業(yè)務發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。不過，免稅行業(yè)競爭日趨白熱化，格力地產轉型后的珠免集團將直面一個已經形成明確梯隊格局的市場環(huán)境。

作為行業(yè)絕對龍頭，中國中免已經構筑起難以撼動的市場地位。2024年，中國中免在海南離島免稅市場的份額同比提升近2個百分點，進一步鞏固了領先地位。

區(qū)域市場競爭同樣不容忽視，在粵港澳大灣區(qū)，深圳免稅與珠海免稅同處一隅，此外澳門免稅購物也存在一定的分流效應。因此，轉型后的格力地產能否成功整合免稅業(yè)務，仍需時間檢驗。