提振消費(fèi)的關(guān)鍵在于短期穩(wěn)定房地產(chǎn)市場以穩(wěn)住總需求，長期則需從土地財政轉(zhuǎn)型，從根本上提升消費(fèi)率。

準(zhǔn)確來說，短期提振消費(fèi)的關(guān)鍵在于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。自2021年起，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，社會消費(fèi)品零售總額的年均增速也從2012-2021年的10%降至2022-2024年的約4%。房地產(chǎn)與消費(fèi)的同步下行并非偶然。房產(chǎn)占中國家庭財富的60-70%，房價下跌導(dǎo)致家庭財富縮水，同時拖累企業(yè)投資和政府支出，影響就業(yè)市場，這些因素都導(dǎo)致家庭減少消費(fèi)、增加儲蓄。

穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵在于扭轉(zhuǎn)預(yù)期。預(yù)期偏弱導(dǎo)致需求不足，房價下跌進(jìn)一步削弱預(yù)期。央行2024年四季度的儲戶問卷調(diào)查顯示，只有約15%的受訪儲戶愿意增加購房支出，處于歷史低位。在這種情況下，常規(guī)政策如降息、降低首付比例等效果有限。應(yīng)通過政策創(chuàng)造需求，扭轉(zhuǎn)預(yù)期。例如，政府可通過收購?fù)恋丶按媪糠?、?shí)施棚戶區(qū)改造等措施為房地產(chǎn)行業(yè)注入資金。同時，需要恢復(fù)市場對民企開發(fā)商的信心，政府可以為房屋交付提供擔(dān)保、有序推進(jìn)債務(wù)重組，以降低開發(fā)商的信用風(fēng)險，穩(wěn)定行業(yè)運(yùn)行。

當(dāng)然，穩(wěn)地產(chǎn)并不是促消費(fèi)的唯一手段。政府也可以通過擴(kuò)大財政支出來提高總需求，比如全民“發(fā)錢”，或者大幅增加社會福利支出。但現(xiàn)實(shí)中，穩(wěn)定房地產(chǎn)或許是最可能落地的政策選項(xiàng)。具體政策出臺可能需要等到出口出現(xiàn)明顯下行。歷史上，從2008年全球金融危機(jī)至2020年，外需長期偏弱，房地產(chǎn)作為內(nèi)需之錨作用凸顯。直到2021年出口增長30%，外需激增為調(diào)控地產(chǎn)創(chuàng)造了政策窗口。待外需再度趨勢性下行，房地產(chǎn)的作用將再次顯現(xiàn)。

長期而言，提振消費(fèi)的關(guān)鍵在于去地產(chǎn)。中國的家庭消費(fèi)率約為38%，遠(yuǎn)低于OECD國家的59%。背后的原因包括家庭收入占GDP比重偏低、購房支出偏高以及儲蓄率較高。這些都是表面癥狀，根源在于土地財政。公共部門收入中有很大一部分來自土地出讓金，這部分收入最終由購房者支付，擠占了相應(yīng)的消費(fèi)。此外，住房用地供應(yīng)受限，使房價相對于收入偏高?？鄢彿亢?，中國家庭仍需為養(yǎng)老、醫(yī)療和教育儲蓄更多資金。

去地產(chǎn)化的改革方向是告別土地財政，轉(zhuǎn)向財產(chǎn)稅和更完善的所得稅體系。這將提升家庭收入占比，降低購房支出比重，并激勵地方政府增加社會福利投入，從而減少家庭儲蓄、增加消費(fèi)。土地財政下房價過高，有房者資產(chǎn)升值，而首次購房的年輕人負(fù)擔(dān)沉重。若將土地收入視為隱形稅收，消費(fèi)傾向更高的年輕群體面臨更高稅率。因此，財政從土地轉(zhuǎn)向稅收不僅符合公平原則，還將使消費(fèi)傾向更高的群體有更多資金用于消費(fèi)。

在這一過程中，需避免兩大誤區(qū)。首先是長期問題短期化：因?yàn)椤叭サ禺a(chǎn)化”是長期目標(biāo)，便忽視短期穩(wěn)地產(chǎn)的必要性。近年來的經(jīng)驗(yàn)顯示，雖然家庭購房支出下降，但房價下跌帶來的財富損失加上總需求走弱導(dǎo)致就業(yè)市場偏弱，人們增加短期儲蓄，消費(fèi)反而變得更弱。其次是整體問題碎片化：只看到表面的癥狀而非根源，雖能治標(biāo)但不能治本。只有通過新一輪財政改革告別土地財政，才能推動中國經(jīng)濟(jì)從投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向消費(fèi)驅(qū)動。