等來“救命錢”，鄭氏家族的新世界發(fā)展得到喘息機(jī)會，但危機(jī)只是延后 債務(wù)危機(jī)暫緩解！新世界發(fā)展終于等來了“救命錢”，讓鄭氏家族旗下的這個商業(yè)帝國有了喘息的機(jī)會。鄭裕彤家族在華人商界橫跨地產(chǎn)、珠寶、基建、金融等多個領(lǐng)域，但這個龐大的商業(yè)帝國在后代的肆意折騰下，正上演著“富不過三代”的港劇大戲。

新世界發(fā)展雖然實現(xiàn)了債務(wù)延期，但公司基本面并未完全好轉(zhuǎn)，此次借新還舊可能只是將危機(jī)延后。如果新世界地產(chǎn)板塊未來信譽(yù)崩塌，連帶也會殃及金融旗艦周大福人壽等業(yè)務(wù)的發(fā)展。地產(chǎn)業(yè)務(wù)點燃的導(dǎo)火索還沒有完全撲滅。

6月30日，新世界發(fā)展發(fā)布公告稱，集團(tuán)成功和銀行等債權(quán)人簽訂了新的再融資協(xié)議，對現(xiàn)有部分債務(wù)進(jìn)行了再融資，規(guī)模達(dá)到882億港元。一個月前，這家香港“地產(chǎn)天王”突然宣布旗下4只永續(xù)債將延期派發(fā)利息，涉及利息為7720萬美元，4只永續(xù)債券本金合計34億美元。原定派息日期分別為6月9日、6月10日、6月16日及6月22日，公司已通知債權(quán)人，本次利息將延至下一個分派日進(jìn)行派發(fā)。這也是新世界發(fā)展成立以來首次出現(xiàn)無法付息的情況。

資本市場對此反應(yīng)強(qiáng)烈，6月2日開盤后，公司股價一度跌超10%。目前，其市值已從巔峰期的1330多億港元暴跌至僅剩144億港元，1200億港元市值灰飛煙滅。

造成新世界如今窘境的主要原因是三代繼承者的致命誤判。自2017年鄭裕彤長孫鄭志剛擔(dān)任公司話事人后，新世界由過去的穩(wěn)健經(jīng)營變?yōu)榧みM(jìn)擴(kuò)張。2019年以近百億斬獲杭州一宗地塊，刷新當(dāng)年杭州土地成交總價新高紀(jì)錄，用于建造旗下第八個K11購物中心；2022年，房地產(chǎn)行情急轉(zhuǎn)直下，新世界卻逆勢而動，繼續(xù)舉債拿地。尤其是鄭志剛鐘愛的K11開始在全國大舉擴(kuò)張，但該模式叫好不叫座，表面光鮮卻不接地氣。據(jù)界面新聞報道，有知情人士指出：“K11在內(nèi)地的所有商場加起來的銷售額，可能還抵不過一個萬象城?！?/p>

狂飆之后，新世界發(fā)展的債務(wù)狀況進(jìn)一步惡化。2024財年，公司收入357.82億港元，同比減少34%，歸母凈利潤巨虧194.62億港元，2025財年中報依舊虧損66億港元。這是新世界發(fā)展20個財年以來首次連續(xù)虧損。巨額投資之后，創(chuàng)收微薄，新世界發(fā)展深陷泥潭。截至2024年底，新世界發(fā)展總負(fù)債2109.26億港元，債務(wù)凈額1246.3億港元，一年內(nèi)需償債322億港元，但在手現(xiàn)金（包括銀行存款及限制性存款）只有218.58億港元，不足以覆蓋短期債務(wù)。凈負(fù)債比率57.5%，如果計入永續(xù)債后的凈負(fù)債率將超過驚人的70%。

去年9月，鄭志剛請辭行政總裁，退居幕后，黃少媚被委以重任，她的核心任務(wù)是帶領(lǐng)新世界發(fā)展渡過難關(guān)。在其治下，新世界發(fā)展一方面啟動再貸款計劃，另一方面盤活資產(chǎn)，計劃在2025財年實現(xiàn)260億港元的資金回血。然而，在地產(chǎn)周期底部，資產(chǎn)價格處于歷史低位，新世界發(fā)展只能低價割肉。此次882億港元再融資，比預(yù)期多7億港元，其中最早需要償還的日期為2028年6月30日。也就是說，此次再融資只是一種借新還舊，試圖用時間換空間，拖延債務(wù)爆發(fā)時間的緩兵之計。

但延期不等于危機(jī)解除，懸在新世界發(fā)展頭頂?shù)睦撞]有摘除。節(jié)流之外，最重要的是開源，但如今形勢嚴(yán)峻，2025財年中期財報顯示，K11商場銷售額按年下跌13%，當(dāng)期合約銷售結(jié)構(gòu)中，大灣區(qū)和長三角兩大核心地區(qū)均在下滑。銷售額是房企未來的糧草，銷售規(guī)模下滑意味著未來的利潤和營收也會相應(yīng)萎縮。而且，新世界發(fā)展在三代執(zhí)掌后，在地產(chǎn)最后黃昏購入的項目也存在資產(chǎn)跌價的風(fēng)險。

鄭氏家族產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，已經(jīng)形成一個巨大的產(chǎn)融艦隊，覆蓋地產(chǎn)、珠寶首飾、建筑保險、酒店、零售以及透過周大?？毓傻钠渌嘣瘶I(yè)務(wù)。目前看，地產(chǎn)危機(jī)仍存，零售業(yè)務(wù)萎縮，周大福創(chuàng)建業(yè)績穩(wěn)健，周大福珠寶在金價上行期間表現(xiàn)良好。然而，隨著新世界發(fā)展債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，如同往池水里投下一顆巨石，激起的漣漪會一波波向外擴(kuò)散。

為緩解財務(wù)壓力，鄭氏家族開啟內(nèi)部資產(chǎn)騰挪，主要思路是用經(jīng)營良好的業(yè)務(wù)反哺地產(chǎn)，通過周大福及旗下公司補(bǔ)血新世界發(fā)展。例如，2023年6月，新世界發(fā)展將周大福人壽的母公司新創(chuàng)建集團(tuán)出售給周大?？毓?，回籠現(xiàn)金218億港元；去年又將啟德體育園75%股權(quán)以4.17億港元轉(zhuǎn)讓給周大福集團(tuán)，以14.4億元將天得發(fā)展30%股權(quán)轉(zhuǎn)手給周大福企業(yè)。這種拆東墻補(bǔ)西墻的做法無疑對珠寶及保險等板塊造成拖累。倘若新世界發(fā)展未來發(fā)展難有好轉(zhuǎn)，其他板塊將再次承受不利影響。

在周大福的盤子里，除了珠寶主業(yè)外，保險是一筆不錯的資產(chǎn)。2024年，周大福人壽貢獻(xiàn)營收19.89億，經(jīng)營利潤6.14億港元，同比增長49%。2024年底，周大福人壽的資本償付充足率為266%，高于監(jiān)管最低要求的100%。然而，如果未來新世界發(fā)展債務(wù)危機(jī)最終爆發(fā)，也會連帶對周大福相關(guān)企業(yè)的信譽(yù)造成影響。根據(jù)財報，2024年，周大福人壽的年化保費總額下跌26%至15.47億港元，新業(yè)務(wù)價值下降22%，主要由于上一年內(nèi)地游客消費提前釋放所致，而大陸旅客為其保費的貢獻(xiàn)率高達(dá)57%。

諸多慘痛案例在前，周大福人壽恐怕也很難擺脫這種連鎖效應(yīng)。況且，大陸游客對其業(yè)績占比接近六成，負(fù)面案例頻繁發(fā)生對輿論造成的影響仍未消散。投保人也會愈發(fā)傾向于大型央國企或諸如平安這樣的超大型金融集團(tuán)。就目前的情形來看，周大福人壽要想獨善其身并不容易。