海外熱錢會(huì)抄底中國(guó)樓市嗎 限外令取消影響幾何？！樓市的“限外令”終于取消了。這項(xiàng)政策已經(jīng)持續(xù)近20年，與限購(gòu)、限售、限價(jià)、限貸等一起構(gòu)成了中國(guó)樓市調(diào)控中最緊縮的一些政策。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，連“限外令”也扛不住了。

早在20年前，中國(guó)樓市曾非?；馃幔绕涫窃?005年和2006年。當(dāng)時(shí)各種調(diào)控措施都在打壓房?jī)r(jià)、遏制投資需求。2006年國(guó)家出臺(tái)“限外令”，即《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》。該政策規(guī)定境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人只能購(gòu)買一定數(shù)量的自用、自住商品房，不得購(gòu)買非自用、非自住商品房。在政策出臺(tái)前，國(guó)外個(gè)人和機(jī)構(gòu)在國(guó)內(nèi)可以隨便買房，無(wú)論是住宅還是商業(yè)辦公。

從2006年開(kāi)始，境外個(gè)人只能買一套自住房，境外機(jī)構(gòu)只能買自用房（主要是辦公用途）。這意味著個(gè)人不能投資非住宅，機(jī)構(gòu)不能投資住宅。2005年中國(guó)進(jìn)行匯改后，人民幣開(kāi)始升值，加上房?jī)r(jià)和股價(jià)上漲，很多外資涌入中國(guó)炒股市和樓市。當(dāng)時(shí)出臺(tái)“限外令”是合理正當(dāng)?shù)拇胧?/p>

但2006年后，中國(guó)樓市在某些時(shí)段經(jīng)歷了低迷期，如2008年、2009年上半年以及2014年、2015年等。在這過(guò)程中，對(duì)外資在中國(guó)購(gòu)房的限制逐步放松，尤其是對(duì)機(jī)構(gòu)購(gòu)買商辦類物業(yè)的限制已經(jīng)很寬松。過(guò)去十年，我們經(jīng)常聽(tīng)到外資收購(gòu)商辦類物業(yè)的消息，但機(jī)構(gòu)不能買住宅這一點(diǎn)沒(méi)有太大松動(dòng)。

此次新政力度很大。近期相關(guān)管理部門發(fā)布的對(duì)外開(kāi)放意見(jiàn)稿中，涉及樓市“限外”的有兩條：一是取消“資本項(xiàng)目外匯收入及結(jié)匯所得人民幣資金不得用于購(gòu)買非自用住宅性質(zhì)房產(chǎn)”的限制。這條新政放開(kāi)了外資購(gòu)買住宅，不管是個(gè)人還是機(jī)構(gòu)，都可以在中國(guó)大陸地區(qū)購(gòu)買商品住宅。二是允許境外個(gè)人在滿足各地購(gòu)房政策條件下，在取得購(gòu)房備案證明文件之前，憑購(gòu)房合同或協(xié)議先行在銀行辦理購(gòu)房相關(guān)外匯資金的結(jié)匯支付。這條規(guī)定簡(jiǎn)化了購(gòu)房流程，房子還未備案時(shí)就可以先結(jié)匯，把錢打進(jìn)來(lái)準(zhǔn)備買房。這一政策已在大灣區(qū)地區(qū)實(shí)施，現(xiàn)在推向全國(guó)。

此次對(duì)“限外令”的放松力度接近全面取消。但由于北京、上海、深圳還保留著限購(gòu)，外資在這些地區(qū)購(gòu)房仍會(huì)受到約束?！跋尥饬睢钡姆潘芍饕且?yàn)槿珖?guó)樓市低迷，且宏觀經(jīng)濟(jì)不佳，我國(guó)進(jìn)一步加大對(duì)外開(kāi)放力度。

部分網(wǎng)友擔(dān)心外資是否會(huì)進(jìn)入中國(guó)炒房。實(shí)際上，外資機(jī)構(gòu)擁有全球視野，信息量和研判能力遠(yuǎn)超國(guó)內(nèi)企業(yè)和機(jī)構(gòu)。目前中國(guó)樓市現(xiàn)狀是，過(guò)去幾年住宅價(jià)格跌幅很大，辦公樓和商業(yè)設(shè)施跌幅更大。有些外資已經(jīng)被套住了。例如，今年二月份，全球最大的資產(chǎn)管理公司貝萊德在上海斷供了兩棟辦公樓。這兩棟樓是2017年樓市熱時(shí)被收購(gòu)的，貸款比例高達(dá)65%。到了2024年，貝萊德想以七折價(jià)格拋售，卻無(wú)人接盤。最終在2025年初斷供，物業(yè)被渣打銀行收走。這說(shuō)明外資在中國(guó)經(jīng)濟(jì)和樓市環(huán)境下已變得謹(jǐn)慎，不敢再進(jìn)行大宗物業(yè)收購(gòu)。

因此，盡管放松甚至取消“限外令”，外資對(duì)中國(guó)樓市走勢(shì)和房?jī)r(jià)的影響微乎其微。