上半年樓市新政盤點 改善型需求主導市場！7月4日，中指研究院發(fā)布《2025年上半年中國房地產(chǎn)市場總結與下半年趨勢展望》。報告顯示，年初以來，核心城市新房及二手房市場整體保持平穩(wěn)，“好城市+好房子”表現(xiàn)出較強韌性，土地市場也有所恢復。下半年高品質項目入市有望帶動核心城市新房市場保持平穩(wěn)，但重點城市中二手房對新房“替代效應”仍明顯，預計城市之間及項目之間分化行情將延續(xù)。

報告指出，由于目前多數(shù)城市限制性政策已經(jīng)放開，上半年各地政策優(yōu)化力度趨緩。整體來看，地方主要圍繞激活需求、優(yōu)化供給兩大方向調整優(yōu)化政策。根據(jù)監(jiān)測，2025年上半年全國有約170個省市（縣）出臺政策超過340條。

在多項政策提振下，2025年以來，核心城市市場整體保持平穩(wěn)運行。上半年，重點城市改善性住房需求繼續(xù)釋放，開發(fā)商順勢推出高品質新房產(chǎn)品，帶動上半年百城新房價格結構性上漲1.16%。

從成交量來看，上半年，“好城市+好房子”支撐新房市場整體保持平穩(wěn)，一季度市場延續(xù)修復態(tài)勢，但二季度邊際有所轉弱。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-5月，全國新建商品房銷售面積同比下降2.9%，銷售額同比下降3.8%，銷售降幅較去年明顯收窄。

從重點城市新房市場看，分化行情延續(xù)，一線城市及強二線城市表現(xiàn)平穩(wěn)。其中，一線城市在優(yōu)質供給增加、較強的購房需求支撐等因素帶動下，市場保持較高活力，雖然二季度以來市場有所降溫，但上半年整體新建商品住宅銷售面積同比均增長。上半年，北京、上海新建商品住宅網(wǎng)簽成交面積同比均小幅增長，深圳、廣州同比增幅均超15%，二線城市中杭州、成都優(yōu)質改善樓盤延續(xù)較高熱度。受供應縮量影響，重點城市可售面積普遍回落，出清周期有所縮短，市場繼續(xù)處于去庫存階段。

從新房成交特征來看，2025年以來，核心城市改善型項目入市節(jié)奏加快，帶動改善型需求持續(xù)釋放，北京、上海、南京、成都等多個城市高總價項目去化表現(xiàn)較好。1-5月30城90平方米-120平方米新房成交套數(shù)占比保持在四成左右，120平方米-144平方米戶型成交整體占比首次達到30%，改善型樓盤占據(jù)新房市場主流。

以上海為例，今年以來，開發(fā)商積極推盤入市，僅5-6月兩月就有75個項目入市，其中有20個新盤當天認購率達到100%，尤其高品質住宅入市帶動改善需求得到大量釋放，高端板塊成交占比顯著提升。中環(huán)以內(nèi)項目上半年成交5381套，占比21%，同比提升2%，典型改善區(qū)域如黃浦濱江、徐匯濱江、楊浦東外灘等涌現(xiàn)出多個熱銷標桿項目，受到市場歡迎。

頭部房企仍保持聚焦核心城市、精準投資的策略，北京、杭州、上海、成都等是房企重要進駐或深耕城市。報告顯示，2025年上半年，TOP100企業(yè)拿地總額同比增長33.3%。今年上半年，北上深、杭州、成都多宗地塊競拍出高溢價，帶動上半年300城出讓金同比增長27.5%。

二手房市場則延續(xù)“以價換量”行情，上半年百城二手房價格累計下跌3.60%。中指研究院報告顯示，今年上半年，北上廣深、杭州、成都等地二手房成交保持較高活躍度，其中深圳同比增長超30%，北京、上海、廣州同比增幅在20%左右；成都、杭州、蘇州、廈門二手房同比增長均超10%。

受季節(jié)性因素影響，5月以來二手房市場熱度有所轉弱，6月，一線城市中上海二手房成交在高基數(shù)影響下，同比有所下降，北京、深圳、廣州增幅收窄；二線城市中成都、蘇州、廈門等核心城市同比增長。從價格來看，2025年上半年，百城二手住宅價格累計下跌3.60%，跌幅較2024年下半年收窄0.19個百分點。具體來看，今年以來，二手房市場保持較高活躍度，但在高掛牌量背景下，二手房“以價換量”行情延續(xù)，1-2月二手房均價延續(xù)去年四季度修復態(tài)勢，環(huán)比跌幅持續(xù)收窄，但3月以來環(huán)比跌幅再次擴大，6月百城二手住宅均價為13691元/平方米，環(huán)比下跌0.75%，已連續(xù)38個月下跌。

展望下半年，中指研究院認為，6月13日國常會提出要“多管齊下穩(wěn)定預期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風險，更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，“更大力度”的定調釋放了積極信號，預計下半年各級政府將全力推動已出臺政策落地見效。穩(wěn)定預期方面，穩(wěn)中求進、先立后破，有序搭建相關基礎性制度，更有利于穩(wěn)定市場預期；激活需求方面，預計將加大城中村改造房票安置力度，同時北上深限制性政策仍有優(yōu)化空間；優(yōu)化供給方面，預計將進一步完善和落實專項債收購存量閑置土地、收購存量商品房的政策，改善市場供求關系。除此之外，為穩(wěn)定中長期市場，城市更新相關政策也有望加快落實，特別是金融支持政策。

報告指出，下半年高品質項目入市有望帶動核心城市新房市場保持平穩(wěn)，但居民收入房價預期以及市場整體優(yōu)質供給仍偏弱，重點城市中二手房對新房“替代效應”仍明顯，預計城市之間及項目之間分化行情將延續(xù)，“好城市+好房子”具備結構性機會，而市場全面止跌回穩(wěn)仍需政策進一步加力。