最近收到好多朋友私信問租房新規(guī)的事兒，這個《住房租賃條例》確實挺重要的。

9月15日開始實施，不管你是房東還是租客，都得提前了解一下。畢竟涉及到錢的事兒，誰也不想踩坑。

房東們，先別慌

條例出來后，很多房東第一反應就是：“完了，要交稅了?！?/p>

其實。。。交稅這事兒以前就有規(guī)定，只是執(zhí)行得不嚴格。現(xiàn)在是要求實名簽合同、強制備案，信息透明化了，稅務部門自然就能掌握情況。

按目前的征收標準，個人出租住房大概要交這些稅：

增值稅：月租金超過10萬才征收（大部分人用不著擔心），但代開增值稅專用發(fā)票不享受免征。公式：應納稅額=含稅租金收入/(1+5%)*5%

附加稅：以實際繳納的增值稅為計稅依據(jù)，若增值稅免征，附加稅自然也就免了。

房產(chǎn)稅：按照從租的常規(guī)稅率12%正常計算繳納。不過可以享受“六稅兩費”優(yōu)惠政策，減半征收。公式：應納稅額=不含稅租金收入×12%×50%

個人所得稅：個人出租住房，按照“財產(chǎn)租賃所得”稅目計算繳納個人所得稅，正常稅率20%。計算方式：

1.每次（月）收入≤4000元：應納稅額=【收入額-準予扣除項目（稅費、修繕費）-800元】×20%；

2.每次（月）收入>4000元：應納稅額=收入額-準予扣除項目（稅費、修繕費）×（1-20%）×20%

聽起來不少，法律本來就是這么規(guī)定的。但每個地方征稅政策有差異，不太統(tǒng)一，很多地方個人出租住房采用綜合稅率，增值稅、房產(chǎn)稅和個稅打包一起可能5%-6%，具體可打稅務熱線12366咨詢。另外如出租商鋪、寫字樓等非住宅用房，對應的稅率還會更高。

重點是備案這件事。

以前很多房東不愿意備案，怕麻煩、怕交稅?，F(xiàn)在條例規(guī)定，房東不備案的話，租客可以自己去備案。

為啥租客愿意備案？因為租客可以拿這個抵扣個稅啊。。。每年能省不少錢呢。

租客福利來了

說真的，這個條例對租客是好事兒。

首先是安全問題。

那些“隔斷房”“廚房改臥室”“地下室當住房”的，統(tǒng)統(tǒng)不允許了。廚房、衛(wèi)生間、陽臺這些地方，不能單獨租給人住。

還有人均居住面積也有標準了。。。雖然具體標準各地不一樣，但至少不會再出現(xiàn)一個10平米的房間住5個人的情況。

然后是押金問題。

以前最頭疼的就是押金不退。現(xiàn)在條例明確規(guī)定，合同里必須寫清楚：

押金多少錢

什么時候退

什么情況下可以扣

除了合同約定的情況，房東不能隨便扣押金。這個真的很實用。

**還有一個重要變化：**長期租房可以享受基本公共服務。

雖然具體怎么執(zhí)行還得看各地政策，但這個方向是對的。租房和買房在公共服務上的差距，正在慢慢縮小。

“二房東”要涼涼？

條例對住房租賃企業(yè)的要求更嚴了。

從事轉(zhuǎn)租業(yè)務的，必須設立資金監(jiān)管賬戶，而且要公示。所有租金收付都得通過這個賬戶。

這是為了防止“高收低租”“資金鏈斷裂跑路”的情況。畢竟前幾年長租公寓爆雷的事兒太多了。。。

對于個人“二房東”，如果經(jīng)營規(guī)模達到一定標準，也要按企業(yè)的要求來管理。

中介機構(gòu)也被管住了

以前租房最怕遇到黑中介?，F(xiàn)在條例規(guī)定：

發(fā)布房源信息前，必須實地查看

要核實委托人身份和房屋權(quán)屬

收費項目必須明碼標價

不能代收代付租金和押金

特別是最后一條。。。很多中介以前都是先收錢再轉(zhuǎn)給房東，現(xiàn)在不行了。

網(wǎng)絡平臺也一樣，知道信息有問題不處理的，要承擔責任。

違法成本提高了

以前違規(guī)出租，最多就是整改一下。現(xiàn)在不一樣了：

出租不合格住房的，拒不改正可以罰款2萬到10萬（單位）或者2千到1萬（個人）。

發(fā)布虛假房源信息的，最高罰款10萬，嚴重的還可能被吊銷營業(yè)執(zhí)照。

從業(yè)人員違規(guī)的，可能1到5年不能從事租賃業(yè)務。

實際操作中的問題

說實話，政策是好的，但執(zhí)行起來肯定會有問題。

比如很多老舊小區(qū)的房子，本來就不太符合現(xiàn)在的安全標準。。。要全部整改的話，成本不小。

還有稅收問題，如果嚴格征收的話，租金肯定會漲。最后買單的還是租客。

不過換個角度想。。。規(guī)范化是趨勢，早晚都要面對的。

給大家的建議

如果你是房東：

趕緊檢查一下房子是否符合出租標準

準備好相關(guān)證件材料

學會使用租賃管理平臺

重新審視租金定價（考慮稅費成本）

如果你是租客：

簽合同時仔細看押金條款

主動要求辦理備案（可以抵扣個稅）

遇到不合規(guī)房源要堅決拒絕

保留好相關(guān)證據(jù)，維護自己權(quán)益

如果你是中介：

規(guī)范操作流程，不要心存僥幸

提升服務質(zhì)量，靠專業(yè)贏得市場

建立完善的內(nèi)部管理制度

總的來說，這個條例是好事兒。。。雖然短期內(nèi)可能會有些陣痛，但長遠看對整個租房市場都有好處。

租購并舉嘛，讓租房也能成為一個體面的選擇。