三大部門齊發(fā)聲有什么樓市信號(hào) 政策組合拳刺激市場(chǎng)(2)

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2025-09-28 08:30:28 楚蕓工作室

北京上海呈現(xiàn)典型“核心筑底、郊區(qū)放量”特征。新政實(shí)施后，北京五環(huán)外成交占比從35%躍升至52%，但東西城房?jī)r(jià)仍環(huán)比下跌0.28%。這種分化印證了住建部“好房子”理念——核心區(qū)比拼產(chǎn)品力（如海淀某科技住宅開盤去化92%），遠(yuǎn)郊依賴交通配套（大興機(jī)場(chǎng)臨空區(qū)規(guī)劃拉動(dòng)周邊成交增長(zhǎng)27%）。

成渝都市圈展現(xiàn)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。作為西部金融中心試點(diǎn)，重慶兩江新區(qū)率先落地“以購(gòu)代建”模式，國(guó)企已收購(gòu)4300套存量房轉(zhuǎn)保障房。成都天府新區(qū)借助“雙城經(jīng)濟(jì)圈”政策，7月土拍溢價(jià)率逆勢(shì)回升至8.3%。但需注意，這類區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存仍處高位（重慶寫字樓空置率28%），住宅回暖未必帶動(dòng)全鏈條復(fù)蘇。

央企主導(dǎo)的更新項(xiàng)目成為安全墊。上海張江高科、臨港新片區(qū)等“國(guó)家隊(duì)”項(xiàng)目，憑借財(cái)政貼息（利率下浮15%）和配套先行（臨港新增3條軌交規(guī)劃），認(rèn)購(gòu)比普遍達(dá)1:5以上。但三四線城市“以價(jià)換量”項(xiàng)目暗藏流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，如某TOP30房企在臨沂推出首付5%促銷，但合同明確“2年內(nèi)不得更名轉(zhuǎn)讓”。

REITs擴(kuò)容帶來新賽道。首批保障房REITs平均派息率達(dá)4.8%，顯著高于住宅租金收益率。住建部明確將推廣“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，深圳已試點(diǎn)保障房與商品房共享學(xué)位，這類政策將重構(gòu)長(zhǎng)租公寓估值體系。但需警惕部分城市為沖指標(biāo)放寬保障房準(zhǔn)入，可能造成租金收益率快速稀釋。

當(dāng)房地產(chǎn)從“普漲”轉(zhuǎn)向“分化”，購(gòu)房邏輯正從“賭政策”變?yōu)椤八慵?xì)賬”。北京回龍觀“15分鐘生活圈”內(nèi)項(xiàng)目，較非規(guī)劃區(qū)溢價(jià)達(dá)19%；成都麓湖生態(tài)城因綠色建筑認(rèn)證，二手房掛牌量?jī)H為周邊1/3。這些案例印證住建部“四好”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)——好房子最終會(huì)體現(xiàn)在資產(chǎn)流動(dòng)性和抗跌性上。

政策制定者同樣面臨平衡難題。既要通過降準(zhǔn)降息維持市場(chǎng)熱度，又要防止重蹈“漲價(jià)去庫(kù)存”覆轍。未來調(diào)控將更依賴“人房錢地聯(lián)動(dòng)”的精準(zhǔn)滴灌，而非大水漫灌式的刺激。在這個(gè)新舊模式轉(zhuǎn)換的窗口期，讀懂城市基因比猜測(cè)政策更重要。

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