越來越多的商場被擺上貨架。今年上半年，北京SKP、薈聚兩大頂流商場也被推上交易臺。過去數(shù)年，這些商場精準(zhǔn)抓住了中國城市化進(jìn)程中受益最大的兩個人群——追求頂級奢侈享受的富豪和數(shù)量不斷壯大的中產(chǎn)。他們的消費(fèi)力帶來了巨大的人流，推動周邊地價走高，吸引了更多住宅房地產(chǎn)商涌入，無數(shù)商場拔地而起。然而，當(dāng)住宅地產(chǎn)行業(yè)松動時，商場也受到了波及。倒下的不僅有房地產(chǎn)商旗下的購物中心，更多人都感受到了這股震蕩波。

剛剛過去的國慶長假，不少商場的客流量不亞于5A級景區(qū)。例如北京大興的薈聚，其地下三層共計7000余個停車位一度無法從容應(yīng)對熱情的客流。高峰期停車場入口經(jīng)常堵車。商場內(nèi)，買寶可夢周邊的隊伍從二樓店門口蜿蜒至一樓中庭，一家賣栗子和堅果零食的店，顧客動輒排隊一個小時才能進(jìn)店選購。作為北京南城最火的商場，薈聚不僅吸引了本地人，還吸引了不少河北縣市的居民前來消費(fèi)。

據(jù)界面新聞報道，薈聚和宜家共同的母公司英格卡集團(tuán)正計劃出售國內(nèi)10座薈聚購物中心，第一批包括無錫、北京、武漢三家薈聚。這三座商場合計交易金額達(dá)160億元，或?qū)⒂商┛等藟垲I(lǐng)銜的一批險資接盤。

出售行為往往讓人聯(lián)想到賣家缺錢，但這個詞與SKP格格不入。每年4月和11月的店慶時節(jié)，全北京最有錢的人會趕往東三環(huán)外的北京SKP，在短短幾小時內(nèi)花掉巨額資金，將北京SKP買成“全球店王”。高額的消費(fèi)催生了夢幻的租金，SKP的母公司北京華聯(lián)賺得盆滿缽滿。然而就在今年上半年，北京SKP也被擺上了交易桌。博裕五期美元基金通過關(guān)聯(lián)方，擬收購北京SKP 42%-45%的管理運(yùn)營權(quán)以及實(shí)體資產(chǎn)。

眼下，越來越多的商場被擺上了貨架。國際綜合性房地產(chǎn)顧問公司戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，房地產(chǎn)大宗交易市場表現(xiàn)并不活躍，但消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施（商業(yè)）賽道逆勢上漲，交易占比由2024年的18%提升至20%。許多投資人正在咨詢商業(yè)地產(chǎn)項目。

在深圳、上海等一線城市的核心地段，也有商場掛牌出售。比如位于深圳CBD中心的皇庭廣場，距離福田口岸僅兩站地鐵，吸引了大量香港游客。9月9日，皇庭廣場被掛到了京東司法拍賣平臺上。類似的情況在上海南京西路的仙樂斯廣場也在上演。上半年，基匯資本等三家業(yè)主選擇將其掛牌出售。

萬科在2024年上半年已經(jīng)先后賣掉了上海七寶萬科廣場以及上海南翔印象城MEGA。遠(yuǎn)洋集團(tuán)不惜虧損17.63億元，也要以40億元出售北京頤堤港二期64.79%的股權(quán)。

商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在是典型的買方市場。這些年，市場待售項目增多，但買家十分謹(jǐn)慎，單宗標(biāo)的的交易額明顯降低。2024年中國內(nèi)地大宗市場成交宗數(shù)創(chuàng)近五年新高，同比增長23.3%，但成交金額同比下降6.3%。

除了買方有需求，賣方同樣有需求。很多產(chǎn)權(quán)方都缺錢，國內(nèi)商場的產(chǎn)權(quán)方主要是零售公司和住宅地產(chǎn)公司。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)周期下，與個人消費(fèi)綁定的行業(yè)都在“過冬”，集團(tuán)缺錢，手上為數(shù)不多能賣上價的購物中心就被擺上了交易臺。

中國購物中心的崛起脈絡(luò)與城市化進(jìn)程幾乎同頻。涌進(jìn)城市的人越來越多，推動了消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)變，釋放了購買潛力。北京SKP和薈聚的成功，是因為捕捉到了這個進(jìn)程里受益最大的兩個人群——追求頂級奢侈享受的富豪和數(shù)量不斷壯大的中產(chǎn)。

2000年初，北京華聯(lián)集團(tuán)的吉小安開始籌謀在北京開一座高端商場。2007年，借助新光三越積累的奢侈品資源，彼時還叫新光天地的SKP盛大開業(yè)，一口氣引進(jìn)了700多個品牌。不過合作蜜月期只維持了幾年，雙方就分道揚(yáng)鑣，新光三越隨即退出。2014年，新光天地正式更名華聯(lián)SKP。

SKP采用的是聯(lián)營模式，從品牌方購入商品，再由雙方分成利潤。這種模式讓它能在商品、商場空間、品牌調(diào)性和選品上擁有絕對控制權(quán)。隨著北京城市發(fā)展，中心人口向外圍擴(kuò)散，北京SKP很快崛起為新的金錢高地。

薈聚的發(fā)展則與宜家的擴(kuò)張和中產(chǎn)的壯大脫不開關(guān)系。宜家家居扎根到世界各地，同一集團(tuán)旗下的購物中心也跟隨著宜家的腳步不斷在新的國家、城市砸下自己的釘子。在中國，購物中心被命名為“薈聚（LIVAT）”。

事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)的成功最初并不是行業(yè)的主流。不少住宅開發(fā)商對運(yùn)營購物中心沒有興趣。十多年前，住房開發(fā)貸款政策開始收緊，大量地產(chǎn)商開始向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。那幾年，氣勢恢宏的大商場開始在各個城市拔地而起。然而，當(dāng)購物中心狂飆突進(jìn)了幾年之后，行業(yè)里的很多玩家發(fā)現(xiàn)，靠大商場拉動房價上漲的賬也算不過來了。

很長一段時間內(nèi)，住宅地產(chǎn)如同商業(yè)世界的地基。當(dāng)中產(chǎn)不再瘋狂買房，來宜家看家具的人少了，房價下行，消費(fèi)者也開始捂緊口袋。奢侈品行業(yè)也開始過苦日子，高端品牌集體收縮。北京SKP的營收下滑，母公司華聯(lián)股份去年股價一度低至0.94元/股。宜家所在的英格卡集團(tuán)財務(wù)表現(xiàn)也不樂觀。

擁有一座叫得上名字的商場曾經(jīng)是一條護(hù)城河，但現(xiàn)在重資產(chǎn)模式的商場成了拖累公司步伐的沉重負(fù)擔(dān)。商業(yè)地產(chǎn)的趨勢是瘦身，把產(chǎn)權(quán)甩出去，做輕資產(chǎn)運(yùn)營，或者引入一些股東分擔(dān)財務(wù)壓力。

相較于陷入困境、著急出手的賣家，頂流商場交易的買家一方處在完全不同的境地。一座購物中心掛牌出售，港資曾經(jīng)是最活躍的一股接盤力量。如今，情勢變了。這幾年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)最活躍的是險資。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2022-2024年間，保險公司在中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的直接或間接投資超過千億人民幣。

REITs模式改變了市場交易邏輯。它能讓資本隨時退出，資產(chǎn)也不會有夸張的漲跌幅，吸引了一批更有實(shí)力、投資穩(wěn)健的險資出手。在中國內(nèi)地，REITs一推出就受到市場追捧。期間也經(jīng)歷過瘋漲和暴跌，近兩年市場才趨于穩(wěn)定。

據(jù)界面報道，薈聚的意向買方是由泰康人壽領(lǐng)投的基金，累計出資規(guī)模80億元。而北京SKP收購方博裕資本背后也能看到類似風(fēng)險考量的政府基金。今年，險資頻頻出手的對象還有萬達(dá)廣場。2023年以來，王健林持續(xù)斷腕出售了超過80座萬達(dá)廣場，其中新華保險、陽光人壽、大家保險等險資機(jī)構(gòu)已收購24座，占比近3成。

險資能在市場上瘋狂掃貨，不僅有本土物業(yè)持有方在出售項目，還有一些外資投資機(jī)構(gòu)出售其持有的商場全部或部分權(quán)益。今年1月，加拿大養(yǎng)老基金投資公司出售持有10年的龍湖集團(tuán)四個項目股權(quán)，買家為大家保險集團(tuán)。

一擲千金的時代，業(yè)主們傾盡心血打造的商場曾被視為可以長期持有、不斷增值的寶貴資產(chǎn)。但當(dāng)它被擺上交易貨架，價值也不再神秘，赤裸裸地以真金白銀呈現(xiàn)。估價43.61億元的皇庭廣場，起拍價30.52億元，最終流拍。仙樂斯的故事也很曲折，這座商場以低于原估值25%的價格，賣給了廈門國企象嶼集團(tuán)，成交價為21億元。

與這些掙扎中的商場不同，薈聚與SKP的買方態(tài)度更為明確。出售后，SKP的控制權(quán)保持不變，買方更多以財務(wù)投資者身份參與。薈聚如果出售，大概率也會保留運(yùn)營控制權(quán)。

注重運(yùn)營使得一些過去不那么被看好的商場成了交易熱點(diǎn)。萬達(dá)在過去兩年交易的商場，很多都位于下沉城市，如甘肅武威、青海西寧等地。盡管買賣雙方都有需求，但最終能讓險資出手的標(biāo)的仍然有限。目前市場面臨資產(chǎn)荒，想賣商場的很多，但沒有那么多好的標(biāo)的出現(xiàn)在交易臺。

運(yùn)營是當(dāng)下商場最具挑戰(zhàn)的部分。過去超級加盟商意氣風(fēng)發(fā)，一年開十幾個門店。而這兩年，他們心態(tài)大多傾向于觀望。小品牌和獨(dú)立品牌主理人進(jìn)入商場的意愿也在減弱，不愿意再賭上現(xiàn)金流搏一搏。

交易臺外，各地新商場還在陸續(xù)規(guī)劃中。商場一座接一座地開，但在商業(yè)世界里，真正難的不是蓋出來，而是活下去。