但郁亮的危機(jī)感不是空穴來風(fēng),他切實(shí)嗅到了信號(hào):
2018年,郁亮意識(shí)到“房住不炒”將會(huì)成為國家的長期基調(diào),另一邊,全國范圍內(nèi)住房全面短缺時(shí)代基本結(jié)束,城鎮(zhèn)化已完成約60%,北京、上海、天津等地甚至超過了80%,城市化進(jìn)程在未來顯然要進(jìn)入緩慢增長了。
聚焦在微觀,2018年萬科設(shè)定了6300億回款目標(biāo),但到9月時(shí)完成度還不到一半,回款出現(xiàn)問題,公司所有業(yè)務(wù)都可能面臨停滯,與此同時(shí),萬科經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)多個(gè)季度為負(fù),房企融資渠道收緊,國內(nèi)貸款出現(xiàn)負(fù)增長。
只不過有些諷刺的是,郁亮9月剛喊出“活下去”,10月份萬科就吞并了華夏幸福的10個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。2018年全年,萬科總共收購了208家公司,合計(jì)收購對(duì)價(jià)人民幣393.9億。并且同一年,萬科斥資1316億元拿地,位居行業(yè)前列,之后的2019年,萬科更是以1714.05億元的拿地總價(jià)成為了當(dāng)年的拿地王。
圖源:萬科2018年年報(bào)
萬科的行動(dòng)走了與口號(hào)背道而馳的方向。于是就回答了文章開頭的那個(gè)問題:瞭望員看到了冰山,但依然避免不了巨輪沉沒。
這或許也是一種無奈:2018年是郁亮頂替王石,正式接任萬科董事長的第二年,也是結(jié)算他上任一年后的成績清算時(shí)刻,新老板(深鐵)仁至義盡,“只出錢不干政”,郁亮需要用漂亮的增長和規(guī)模,向市場和新老板、以及各大股東們證明自己。
所以,在“活下去”口號(hào)的背景下,原本應(yīng)該進(jìn)入保守防御狀態(tài)下的萬科,此后兩年間仍在高舉高打。
行業(yè)慣例,房企的結(jié)算周期一般滯后于拿地的2.5-3年。于是在2021年,在萬科上市了31年后,首次出現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤近乎腰斬的情況,萬科開始為“言行不一”買單:
“我們的行為未能堅(jiān)決擺脫高增長慣性,當(dāng)追逐規(guī)模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時(shí)候,部分城市的投資追高冒進(jìn),對(duì)市場判斷過于樂觀,一些項(xiàng)目的投資預(yù)期沒有實(shí)現(xiàn),導(dǎo)致毛利率下滑?!睒I(yè)績溝通會(huì)上,郁亮跟股東們公開檢討時(shí)如此解釋到。