撿漏銀行直供房是否有風險 警惕五大陷阱！2025年的樓市寒冬里，銀行直供房突然成了最搶手的“打折券”。蘭州農(nóng)商行一次性甩賣海南澄邁140多套海景房，四川農(nóng)信單月掛牌量突破4000套，這些標著“市價7折”的房源正在拍賣平臺瘋狂刷屏。但北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣緊急提醒：銀行甩賣的“餡餅”里，可能藏著讓你傾家蕩產(chǎn)的“鐵餅”。

當四川農(nóng)信系統(tǒng)掛牌量飆升至24821套，蘭州銀行直售房源同比暴漲57%，這絕不是簡單的促銷行為。廣東住房政策研究中心李宇嘉解釋，2025年上半年上市銀行按揭不良率普遍上升20個基點，遼寧農(nóng)信等機構(gòu)更是累計掛牌3.6萬套房產(chǎn)。這些數(shù)字背后，是中小銀行在房地產(chǎn)下行周期中的生死突圍。

與法拍房相比，銀行直供房確實戴著“安全帽”出生。王玉臣解釋，銀行通過債權(quán)剝離已取得完整產(chǎn)權(quán)，就像超市里明碼標價的臨期食品，至少不用擔心“吃了拉肚子找不到賣家”。但暗訪發(fā)現(xiàn)，看似透明的交易里藏著致命細節(jié)——天津某銀行要求買家必須捆綁購買28萬元的車位，海南有房源欠繳物業(yè)費能買下半輛特斯拉。

在蘭州某銀行拍賣現(xiàn)場，張女士以為撿到寶的150萬房產(chǎn)，最終因土地增值稅多掏了35萬。這不是個案，北京金訴律所梳理出五大典型風險：稅費炸彈、霸王條款、歷史欠費、長租困局和全款門檻。例如，成都某案例顯示附加成本最高達評估價22%；吉林銀行某商業(yè)物業(yè)要求“5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)租”，違反條款將沒收全部保證金；廣東農(nóng)信某房源欠繳水電費加滯納金累計超15萬元，銀行聲明“概不負責”；重慶某買家收房后發(fā)現(xiàn)前業(yè)主簽了12年租賃合同，法院判決“買賣不破租賃”；調(diào)查顯示87%銀行直供房拒接按揭，蘭州農(nóng)商行明確要求7日內(nèi)付清全款。

這些陷阱正在批量制造“撿漏變接盤”的悲劇。某股份制銀行資產(chǎn)處置部員工透露：“我們只管快速變現(xiàn)，購房者必須自己瞪大眼睛?！?/p>

面對全款支付的高墻，精明的投資者已經(jīng)找到突圍路徑。吉林銀行某商業(yè)物業(yè)交易中，買家與銀行達成“產(chǎn)權(quán)回購協(xié)議”：首付30%即可入住，余款在18個月內(nèi)分期支付，但需承擔年化9.6%的資金占用費。更主流的方案是“抵押貸+消費貸”組合拳，不過要注意LPR利率1.5倍的紅線。

王玉臣律師團隊特別提醒：務(wù)必查驗銀行出具的《債權(quán)剝離確認書》，這是產(chǎn)權(quán)清晰的“出生證明”。廣東某案例中，買家因疏忽這點，后來發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)竟涉及三次抵押登記。

防坑指南包括四步驗房法：產(chǎn)權(quán)溯源、實地偵查、稅費精算和租賃排查。產(chǎn)權(quán)溯源重點核查銀行取得產(chǎn)權(quán)的司法裁定書編號；實地偵查檢查水電表運轉(zhuǎn)、物業(yè)登記簿、鄰居訪談；稅費精算中，土地增值稅=增值額×30%-60%；租賃排查持房產(chǎn)證編號到住建局查詢備案記錄。

某海南買家靠這套方法，成功避開一套存在20年租約的“陷阱房”?，F(xiàn)在他總結(jié)出黃金準則：只有差價超過30%的房源才值得冒險，配套缺失的遠郊盤白送也別碰。

隨著銀保監(jiān)會開始約談激進甩賣的銀行，這批“帶刺的玫瑰”正在快速凋零。但李宇嘉預(yù)測，年底前還會有最后一波處置高峰。記住，當銀行急著賣房時，你該比銀行更懂得“慢的藝術(shù)”。