一場無聲的人事風(fēng)暴正席卷房地產(chǎn)行業(yè)。

下半年以來，從大型央企到地方國企，從千億巨頭到區(qū)域性房企，房企董事長變更的消息接連出現(xiàn)。據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，僅六月初至今，便有超20家房企董事長發(fā)生變動(dòng)，相當(dāng)于平均每周都有一把手“換人”。

同時(shí)，在本輪房企董事長“換防潮”中，有不少都是央國企，比如五礦地產(chǎn)、北京住總、招商蛇口、中交地產(chǎn)、華僑城、城建發(fā)展、大龍地產(chǎn)等，此外還有金科股份這類已經(jīng)進(jìn)行重整的出險(xiǎn)房企等。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新階段，房企管理者也需要適應(yīng)行業(yè)新形勢，進(jìn)行能力重塑。過去企業(yè)發(fā)展依賴金融杠桿和土地資源，而現(xiàn)在則更考驗(yàn)企業(yè)的內(nèi)在管理能力、產(chǎn)品創(chuàng)新能力和運(yùn)營效率等。

房企董事長密集調(diào)整

2025年以來，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行大規(guī)模組織架構(gòu)調(diào)整，已經(jīng)是行業(yè)常態(tài)。而下半年尤其是近期，一個(gè)新的變化是，多家房企的“一把手”出現(xiàn)調(diào)整。

11月14日，上海國企光明地產(chǎn)宣布，補(bǔ)選王偉為公司第九屆董事會(huì)董事長，任職期限至第九屆董事會(huì)任期屆滿止。此前，因達(dá)到法定退休年齡，陸吉敏已請求辭去公司董事長、董事、戰(zhàn)略委員會(huì)主任委員職務(wù)。

11月13日，央企五礦地產(chǎn)宣布，何劍波因中國五礦集團(tuán)有限公司的人員輪換、繼任規(guī)劃安排，辭任執(zhí)行董事、董事會(huì)主席等職務(wù)。高層變動(dòng)之際，五礦地產(chǎn)執(zhí)行董事兼董事總經(jīng)理戴鵬宇，獲委任為董事會(huì)代理主席。

同樣在11月份，大龍地產(chǎn)、北京住總也出現(xiàn)“一把手”調(diào)整。

11月13日，大龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司董事長李文江因工作調(diào)動(dòng)，辭去董事、董事長及董事會(huì)戰(zhàn)略委員會(huì)主任委員職務(wù)，而其原定任期至2026年3月。同時(shí)，推舉趙長松代行董事長職責(zé)，直至新任董事長選舉產(chǎn)生。

11月10日，北京住總集團(tuán)召開干部大會(huì)，經(jīng)北京城建集團(tuán)黨委常委會(huì)研究，張鎖全兼任北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司黨委書記、董事，推薦為董事長人選。謝夫海不再擔(dān)任住總集團(tuán)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，另有任用。

大龍地產(chǎn)是北京的一家國有企業(yè)，實(shí)控人為北京市順義區(qū)人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)。北京住總集團(tuán)屬于北京城建集團(tuán)旗下，作為北京市老牌國企，住總集團(tuán)以工程建筑、房地產(chǎn)為主業(yè)，參與開發(fā)了北京多個(gè)地標(biāo)。

值得注意的是，在本輪房企董事長調(diào)整潮中，有不少都是前述四家這類地產(chǎn)央企、或地方國企。

比如，央企中交地產(chǎn)，在今年9月份選舉了王堯?yàn)槎麻L；央企華僑城，今年9月份宣布，選舉吳秉琪擔(dān)任公司第九屆董事會(huì)董事長；北京國企城建發(fā)展，今年也進(jìn)行了高層換防，7月份時(shí)選舉出齊占峰為董事長。

央國企開發(fā)商，為何成為本輪房企高層調(diào)整的“主力軍”？

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴第一財(cái)經(jīng)，部分國資背景房企的變動(dòng)，體現(xiàn)了國企改革中優(yōu)化資源配置、加強(qiáng)管控的導(dǎo)向，以及正常的新老交替、人事常態(tài)化調(diào)整。

“國企因考核要求更高，更傾向通過職務(wù)調(diào)整優(yōu)化資源配置，以契合國資改革導(dǎo)向，而民企則因經(jīng)營壓力主動(dòng)或被動(dòng)換血，降低經(jīng)營成本?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示。

“一把手”也有重重考驗(yàn)

據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，下半年以來，董事長變動(dòng)的房企數(shù)量超20家，除了央國企“主力軍”，還有出險(xiǎn)房企因基本面發(fā)生較大變化，高管也進(jìn)行了大調(diào)整。

比如，已經(jīng)進(jìn)行重整的金科股份，今年10月召開2025年第三次臨時(shí)股東大會(huì)，郭偉獲任金科股份董事長、總裁、黨委副書記，此前其在中國信達(dá)有工作經(jīng)歷。

此外，今年高層大調(diào)動(dòng)的房企，不乏一些業(yè)內(nèi)的“頭部選手”。

10月13日，萬科發(fā)布公告，宣布黃力平為公司董事長，辛杰辭去董事長職務(wù)。9月15日，招商蛇口宣布，蔣鐵峰因工作調(diào)動(dòng)辭去董事、董事長及戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)委員職務(wù)，朱文凱被選舉為第四屆董事會(huì)董事長。

不同性質(zhì)、規(guī)模、基本面的開發(fā)商，紛紛出現(xiàn)高層換防，背后有一些共性原因。

劉水表示，一方面因行業(yè)整體銷售承壓，房企面臨業(yè)績壓力，2022年以來上市房企連續(xù)虧損，虧損額連續(xù)擴(kuò)大；2025年上半年，上市房企中超六成企業(yè)出現(xiàn)虧損，高管調(diào)整是應(yīng)對市場與業(yè)績壓力的表現(xiàn)。

另一方面，房企管理層調(diào)整，是推動(dòng)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與業(yè)務(wù)調(diào)整的需要。當(dāng)行業(yè)從大規(guī)模開發(fā)轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營、輕資產(chǎn)模式（代建、物業(yè)管理）、非地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型（如格力地產(chǎn)轉(zhuǎn)向免稅業(yè)務(wù)），企業(yè)也需要新的領(lǐng)軍人物。

嚴(yán)躍進(jìn)也表示，房企高層密集變動(dòng)，主要源于行業(yè)深度調(diào)整與企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的雙重壓力。最近6年，房地產(chǎn)經(jīng)歷了深度調(diào)整，對房企銷售規(guī)模、利潤等帶來深度影響，企業(yè)商業(yè)模式也出現(xiàn)調(diào)整需要。

“新形勢下，企業(yè)需通過組織架構(gòu)調(diào)整適配新周期，獲得更大的市場競爭力，包括高管的輪換、區(qū)域市場負(fù)責(zé)人或主要條線負(fù)責(zé)人的調(diào)整等，或者是引入具有復(fù)合經(jīng)驗(yàn)的外界其他人士?！眹?yán)躍進(jìn)稱。

不僅如此，上市房企董事長的薪酬也普遍降低，以應(yīng)對市場新形勢。

據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，A股地產(chǎn)板塊78家上市房企中，2022年董事長的薪酬額總計(jì)為8657萬元，到2023年該數(shù)據(jù)微降至8238萬元；到2024年，這些房企董事長的薪酬明顯下調(diào)，78家企業(yè)對應(yīng)的薪酬總額為6938萬元。

劉水認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)進(jìn)入新模式、新階段，房企管理者也需要進(jìn)行能力重塑。一方面要轉(zhuǎn)變思維，過去企業(yè)追逐土地紅利、規(guī)模擴(kuò)張、高杠桿高周轉(zhuǎn)，如今要轉(zhuǎn)向把握經(jīng)濟(jì)周期和長期趨勢，注重財(cái)務(wù)安全，構(gòu)建穩(wěn)健的財(cái)務(wù)體系。

另一方面，要進(jìn)行能力重建，首先要轉(zhuǎn)向產(chǎn)品、服務(wù)的精細(xì)化管控，切實(shí)滿足客戶需求。在運(yùn)營方面，提高運(yùn)營效率，加強(qiáng)成本管控，提高企業(yè)經(jīng)營效益。在投資方面，加強(qiáng)城市、板塊及客戶需求研判，提高投資拿地精準(zhǔn)性。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前市場對房企管理者的挑戰(zhàn)較大，專業(yè)度變得更關(guān)鍵，且需要有靈活的戰(zhàn)略調(diào)整能力；對綜合能力要求更高，需兼具產(chǎn)品力、營銷力與數(shù)字化能力；更關(guān)鍵的是，要具備找到新賽道的能力，管理者對方向的判斷尤為重要。