今年8月，北京市石景山區(qū)發(fā)生了一起物業(yè)糾紛案件。涉事物業(yè)公司被業(yè)委會(huì)罷免后拒絕退場(chǎng)，雙方經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)三年的拉鋸戰(zhàn)才完成物業(yè)更替。之后，物業(yè)公司起訴小區(qū)業(yè)主索要這三年期間的物業(yè)費(fèi)，并在首批訴訟中勝訴；第二批訴訟于9月一審開庭。

近日，從該小區(qū)業(yè)主方代理律師處獲悉，第二批訴訟中物業(yè)公司再次一審勝訴，法院要求業(yè)主支付三年期間的物業(yè)費(fèi)，理由是物業(yè)公司提供了事實(shí)服務(wù)。業(yè)主表示將會(huì)提起上訴。

通景大廈位于北京石景山區(qū)，建成于2013年，此前的物業(yè)為北京信和通景物業(yè)管理服務(wù)有限公司。因物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)費(fèi)價(jià)格、收益分配等問題存在糾紛，2017年底，業(yè)主大會(huì)通過(guò)公開招標(biāo)選定了新物業(yè)。此后，信和通景物業(yè)一直拒絕交接，其間經(jīng)歷了住建委處罰、物業(yè)與住建委的行政訴訟、物業(yè)與業(yè)委會(huì)的民事訴訟等，一直到三年后的2020年11月才完成交接。

2024年，信和通景物業(yè)起訴部分業(yè)主索要三年期間的物業(yè)費(fèi)，一審、二審均勝訴。2025年，該物業(yè)又起訴了另一批業(yè)主。北京市承光律師事務(wù)所合伙人鮑永剛表示，他代理的三個(gè)業(yè)主的案子中，一個(gè)法院判決業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，另外兩個(gè)信和通景物業(yè)撤訴。

在石景山區(qū)法院要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的判決書中，法院認(rèn)為，信和通景物業(yè)并非最高院物業(yè)司法解釋中規(guī)定的“未提供物業(yè)服務(wù)”之情形。業(yè)主大會(huì)臨時(shí)決議作出之后至信和通景物業(yè)與業(yè)委會(huì)簽訂《交接協(xié)議書》（2020年11月14日）期間，均為雙方協(xié)商、訴訟及執(zhí)行生效判決期間，應(yīng)視為信和通景物業(yè)在此期間為小區(qū)提供了事實(shí)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)交納截至物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)實(shí)際交接之日止的物業(yè)費(fèi)。

敗訴的業(yè)主表示不能接受這個(gè)結(jié)果，將會(huì)提起上訴。

12月8日，最高人民法院發(fā)布了物業(yè)服務(wù)合同糾紛典型案例，其中提到：物業(yè)服務(wù)合同終止后原物業(yè)服務(wù)人拒不退場(chǎng)的，對(duì)其請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后物業(yè)費(fèi)的主張不予支持。最高法在解讀中提到，配合進(jìn)行物業(yè)交接是物業(yè)服務(wù)合同終止后原物業(yè)服務(wù)人基于誠(chéng)信原則應(yīng)當(dāng)履行的后合同義務(wù)。由于新老物業(yè)服務(wù)人之間的利益沖突等原因，部分原物業(yè)服務(wù)人無(wú)視小區(qū)業(yè)主共同意愿，繼續(xù)占用物業(yè)用房、拒不交還相關(guān)資料，“以服務(wù)之名行強(qiáng)占之實(shí)”，導(dǎo)致新物業(yè)服務(wù)人難以順利開展工作。物業(yè)交接不順不僅容易引發(fā)糾紛，而且擾亂小區(qū)管理秩序，影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，降低業(yè)主生活品質(zhì)。本案判決駁回某物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求，有利于引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人按期退場(chǎng)、依法履行交接義務(wù)，對(duì)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為、構(gòu)建和諧宜居的小區(qū)環(huán)境具有積極意義。

四川、廣東等省高院也曾發(fā)布過(guò)類似指導(dǎo)案例，不支持物業(yè)索要拒不退場(chǎng)期間的物業(yè)費(fèi)。不過(guò)，過(guò)往此類案件的判例中，物業(yè)勝訴和敗訴的情況均有出現(xiàn)。在物業(yè)勝訴的案例中，有的是因?yàn)闆]有積極交接和沒有新物業(yè)入場(chǎng)，雙方存在事實(shí)性的物業(yè)合同關(guān)系；還有是法院認(rèn)為從發(fā)出解聘通知到判決生效期間，雙方存在爭(zhēng)議，業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)，基于公平原則應(yīng)該支付。

北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所高級(jí)合伙人包華律師表示，當(dāng)業(yè)主一方是寫字樓時(shí)，這可能對(duì)判決結(jié)果有一些影響。商辦場(chǎng)所物業(yè)服務(wù)一旦終止，將陷入停擺。法院很可能會(huì)認(rèn)為物業(yè)在此期間管理保障了業(yè)主的租金及商業(yè)利益，基于公平原則判決業(yè)主向物業(yè)支付一部分費(fèi)用。對(duì)于物業(yè)向住宅業(yè)主索要拒不退場(chǎng)期間物業(yè)費(fèi)成功的案例，包華解釋：“一方面，物業(yè)公司現(xiàn)場(chǎng)管理維持物業(yè)正常運(yùn)行，是存在合理成本的，雖然服務(wù)狀態(tài)不合理。另一種情況，有些業(yè)主作出解聘決定后，并不積極行使權(quán)力，去選聘新物業(yè)或者積極推進(jìn)交接，導(dǎo)致拖延較長(zhǎng)時(shí)間。”

上海數(shù)科（深圳）律師事務(wù)所律師張澤華則認(rèn)為，商辦還是住宅不應(yīng)該在這類案件中被區(qū)別對(duì)待。廣州司法實(shí)踐中，往往都是按照指導(dǎo)案例和民法典規(guī)定，不支持物業(yè)索要拒不退場(chǎng)期間的物業(yè)費(fèi)。有幾種情況可能會(huì)導(dǎo)致業(yè)主敗訴：一個(gè)是爭(zhēng)議發(fā)生時(shí)間在民法典生效之前，無(wú)法依照民法典判決；另一個(gè)是業(yè)主大會(huì)解聘老物業(yè)的過(guò)程是否存在程序違法；還有一個(gè)是是否有明確要求老物業(yè)退場(chǎng)，有明確時(shí)間點(diǎn)，即是否積極行使權(quán)力。