“不平衡”是住房發(fā)展主要矛盾

    　　---訪住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹

    在衣食住行、就醫(yī)養(yǎng)老等民生問題上，最受關注的無疑是住房問題。為什么住房問題會如此牽動老百姓脆弱而敏感的神經(jīng)？為什么房價的任何風吹草動都會引起全社會的關注？兩會前夕，《經(jīng)濟參考報》記者就社會普遍關注的住房問題采訪了住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹。

    《經(jīng)濟參考報》：網(wǎng)上最有讀者“粘性”的新聞是房價，議論最多、不滿最多、期待最多的問題是住房。您認為這反映了什么問題？

    秦虹：進入新世紀以來，我國城鎮(zhèn)住房建設規(guī)模迅速擴大，整體住房水平提高較快。然而，不容回避的是在總量和人均水平提高較快的同時，城鎮(zhèn)住房的不平衡性卻大大增加，并引發(fā)出許多問題，主要表現(xiàn)在四個方面。

    首先，住房資源占有不平衡。一部分家庭擁有很多套住房；而另一部分家庭面對高房價，買不起房。網(wǎng)絡上曝光的擁有多套住房的家庭中，都是多達幾十套甚至上百套，引發(fā)了社會廣泛關注。

    住房既有使用屬性也有資產(chǎn)屬性，在任何國家，住房資源的占有都不可能做到完全平衡。但是過去在沒有任何約束和成本的情況下，將住房作為投資待價而沽，一方面導致了資源浪費和無效供給，另一方面推動了居民家庭財富的兩極分化，既對住房市場的健康發(fā)展也對經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和社會穩(wěn)定造成了危害。

    其次，住房條件改善的速度不均衡。住房供給市場化以來，城鎮(zhèn)居民住房總體水平已大幅上升，但市場配置資源的結果是高收入群體的住房條件優(yōu)先、快速、大幅度地得到改善，而中低收入家庭則改善較慢。

    第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2010年與2000年相比，2000年時約有57%的城鎮(zhèn)家庭其住房面積在平均面積之上，而這個指標在2010年時下降到了47%；同期，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積在50平方米以上的家庭戶增長了252%，占比翻了一番，而人均住房建筑面積低于20平方米的城鎮(zhèn)家庭仍有29%，這一比例在上海和廣東省是42%，在北京、黑龍江省、福建省、貴州省和青海省是37%。

    目前城鎮(zhèn)住房的現(xiàn)實是，一方面，部分家庭已經(jīng)住得很好、面積很大、標準很高；而另一方面，部分家庭住得很擠、條件很差，甚至在特大城市還存在大量群居、蝸居、蟻居的現(xiàn)象，城鎮(zhèn)里的低收入群體與高收入群體住房改善速度差距過大。

    第三，房價上漲速度與大眾購房支付能力的提高不同步。伴隨著住房市場的發(fā)展，我國住房價格出現(xiàn)了明顯的上漲，這個問題在大城市尤為突出。特別是城鎮(zhèn)中低收入者的收入增長較慢，而他們對住房需求的迫切程度卻最大，形成較大反差。

    2011年與2000年相比，高收入和最高收入家庭戶的可支配收入分別增長了2.8倍和3.4倍，而中等偏下和較低收入家庭則分別只增長了2.1倍和1.9倍。我國大城市房價上漲速度快，而新增就業(yè)的中低收入群體多，直接導致了他們購房的支付能力明顯偏低。

    進入新世紀以來，我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的增長速度并不慢，但即使與房價上漲速度持平，也會因為兩者的基數(shù)不同而使未購房者的實際支付能力弱化。

    第四，大城市與中小城市住房發(fā)展不協(xié)調(diào)。一方面特大城市持續(xù)面臨著不斷上漲的高房價風險，另一方面部分中小城市存在供過于求的風險。

    特大城市房價過高和較快上漲，急劇放大了有房者和無房者、有房多者與少者之間的利益沖突，也吸引了大量投資投向房地產(chǎn)，土地價格也不斷攀升，不利于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展。

    中小城市住房供給超過需求，實際上是透支了未來的市場需求，房地產(chǎn)開發(fā)沉淀了大量資金，將會影響金融的安全性，進而對國民經(jīng)濟的安全發(fā)展帶來威脅。

    《經(jīng)濟參考報》：不平衡的背后，一定有某種力量的推動。您認為導致這種狀況的主要原因是什么？

    秦虹：我認為原因不是單一的，而是多方面的。如我國不同規(guī)模城市的就業(yè)機會和公共服務水平差異較大，導致人口的不均衡流動，進而造成特大城市住房需求持續(xù)旺盛；收入分配差距過大，導致財富積累速度差異大，進而居民購房支付能力差異大；貨幣超發(fā)而投資渠道不足，導致不動產(chǎn)成為居民投資需求的主要對象；地方財權事權不統(tǒng)一，對土地財政依賴較強，商品住房中的土地成本不斷上升；房地產(chǎn)本身的稅收制度不完善，缺乏持有環(huán)節(jié)稅收來抑制住房的空置等等。

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