居民杠桿率猛增
“中國的居民杠桿率近年來增長非常快，居民的負債占整個GDP的比重已從2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%?！标愱筛嬖V記者，2016年這個數字估計會達到44%。而每一輪房價的上漲，都伴隨著居民杠桿率持續(xù)提升。
另一組數據更有說服力。8月12日央行公布的貨幣信貸數據顯示，住戶部門（指個人群體）的中長期新增貸款4773億元，占7月全部新增貸款比例超過100%（7月人民幣新增貸款4636億元）。國家統(tǒng)計局的數據更令人吃驚：1至7月份個人按揭貸款13305億元，增長54.6%。
“從金融機構的角度來看，目前個人住房按揭貸款仍是各個銀行爭奪的優(yōu)質資源，這也就是居民大加杠桿的原因?！眰ゼ伟步輩顷粚ι献C報記者說，雖然目前北京各大銀行發(fā)放的房貸利率已經很少再有“83折”，大多以“85折”和“90折”為主，但平均測算下來，其首套房的利率仍處于歷史新低。
“根據融360的權威統(tǒng)計數據，一季度末，全國首套房平均利率為4.54%，繼續(xù)創(chuàng)歷史新低。一季度末76.98%的銀行提供優(yōu)惠利率。從利率水平看，一季度末一線城市首套房平均利率4.27%，相當于基準利率87折；二線城市首套房平均利率4.45%，相當于基準利率91折；三線城市首套房平均利率4.63%，相當于基準利率95折?！迸d業(yè)證券閻常銘在研報中寫道。
在他們團隊看來，在利率市場化和金融自由化階段，商業(yè)銀行持續(xù)增加對于住房按揭貸款的偏好，是一種重復國外主要經濟體資產配置行為的歷史規(guī)律。這似乎意味著，如果宏觀調控政策沒有特別約束，住房按揭貸款仍是商業(yè)銀行的“香餑餑”。
今年年初，央行行長周小川曾表示，我國個人住房貸款在銀行總貸款中的比重偏低，很多國家占總貸款比例為40%-50%，中國大概在百分之十幾左右，銀行也覺得個人住房貸款相對比較安全?！斑@一態(tài)度和看法，也令市場鼓舞。”興業(yè)證券研究員這樣分析。然而，從另一個角度來看，中國按揭貸款還款負擔率明顯上升，其中的隱憂不得不令人關注。
廣發(fā)證券樂加棟團隊統(tǒng)計，目前中國按揭貸款還款負擔率為39%，壓力相對較大。他們預計，整個2016年還款負擔率將接近40%?！皩τ诮衲臧唇屹J款購房的居民家庭而言，若未來收入出現波動，還款壓力可能進一步加大?！?/p>
根據他們的測算，2011年-2012年中國居民按揭還款負擔率在20%以下，2015年升至28%。由此來看，2016年居民購房的杠桿率確確實實在猛增。
陳晟告訴記者，中國在2015年底的居民房貸收入比高達0.46，已經超過日本泡沫時期的水平，而且目前仍在飛速上升。
“如果房貸增速維持在25%到30%，預計到2020年，中國的房貸收入比會達到美國次貸危機時期的0.5水平?！标愱刹粺o憂慮地說。
公司債規(guī)模暴漲
開發(fā)商集中發(fā)行公司債，成為助推房價上漲的另一個杠桿，很多“地王”也由此誕生。
2016年1月14日，保利地產發(fā)布公告，最終確定第一期公司債券的票面利率為2.95%，發(fā)行規(guī)模為25億元。“2.95%的低利率，讓企業(yè)發(fā)債動力十足?！睎|興證券固定收益分析師鄭良海說。
記者收集到的材料顯示，這25億元公司債被基金（鵬華弘實、中銀新財富）認購約3億元?！笆Ｏ碌?2億元應該是銀行、保險、社保等吃進的?！币晃粯I(yè)內人士對記者說，雖然這類公司債收益率低，但其流動性好，還有質押回購加杠桿的便利，因此只能是資金成本更低的機構購入配置。
“目前，5年期AAA房產企業(yè)發(fā)行利率在3.15%-3.2%，AA級在3.5%-4.5%，整體上與去年相比下降將近80bp-100bp。”鄭良海說，與以往開發(fā)貸作為開發(fā)商的資金來源不同，近一年來房企發(fā)行公司債成為撬動樓市的另一個杠桿。
