對于接下來的打算，王佳還是無奈：“這次買不了，只能暫時先不買?，F(xiàn)在政策壓住了，房價也不會漲，我租個半年到一年的房子，再等一等，等個半年吧。到時候再籌些錢，再找滿意的房子?！?/p>

上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長陳杰在接受時代周報記者采訪時注重提醒說，此次上海樓市調(diào)控新政的最大亮點(diǎn)，除了從開啟“認(rèn)房又認(rèn)貸”模式，還在于“參考人民銀行征信系統(tǒng)中全國各地商業(yè)性住房貸款記錄或公積金貸款的記錄”，“這表明全國性的銀行范圍之內(nèi)的貸款數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)完成了，在全國各大城市調(diào)控政策中，這還是第一次提出”。

同時，此次新政在公積金層面，也有比較嚴(yán)厲的收緊?！锻ㄖ繁硎?，要嚴(yán)格執(zhí)行公積金差別化的信貸政策。對于第二套住房的公積金貸款，要實(shí)現(xiàn)四個目標(biāo)。第一是提高首付比例，第二是上浮貸款利率，第三是降低貸款最高額度，第四是限制貸款次數(shù)。這樣的規(guī)定，使得近期公積金貸款方面的門檻將提高，進(jìn)而使得公積金資源更多地保障剛需購房群體。另外，政策也對公積金繳存賬戶余額等內(nèi)容進(jìn)行了固定，減少了后續(xù)盲目提取公積金等做法。

焦慮的房產(chǎn)商：退出江湖或繼續(xù)活著

新政發(fā)布后半小時，位于新閘路的中原地產(chǎn)新國際麗都分行一片寂靜。對于新政，中介形容為“一片抓瞎”，因此都在低頭忙著補(bǔ)課消化新政。

面對此次出臺的上海樓市新政，中介忙著補(bǔ)課，而焦慮的遠(yuǎn)不止買房人。

“這次調(diào)控的嚴(yán)厲程度，是很多企業(yè)預(yù)計不足的。這次的宏觀調(diào)控力度超過之前每一次，是自上而下的、目標(biāo)管理的。這次的樓市調(diào)控直接關(guān)系到十九大。”上海樓市調(diào)控新政出臺前6天，融創(chuàng)中國控股董事長孫宏斌在某次金融年會上作出了這樣的預(yù)測。

孫宏斌關(guān)注的，是他的房地產(chǎn)商朋友們，“很多開發(fā)商朋友還沒有認(rèn)識到這次調(diào)控的嚴(yán)峻性。再怎么重視這次的宏觀調(diào)控，都不為過。”他直接表示。

面對日趨苛刻的買房條件，一眾房企是退出地產(chǎn)江湖，還是繼續(xù)活著？有個近似段子的故事頗能視作對這一問題的回答。在一場題為“長三角土地有多貴？”的對話中，新城控股集團(tuán)有限公司副總裁歐陽捷當(dāng)場詢問：是拿到地更焦慮，還是拿不到地更焦慮？三位開發(fā)商一致回答：拿不到地更焦慮。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，截至11月23日，出臺調(diào)控政策的22個城市中，拿地金額超過百億元的房企合計達(dá)到37家，合計拿地金額達(dá)9108億元，合計建筑面積為8066.7萬平方米，平均拿地成本11290元/平方米。相比2015年標(biāo)桿房企在這22個城市的拿地平均成本，足足增加了42.8%。無論是拿地金額、數(shù)量，還是高價地的出現(xiàn)頻次，都刷新了歷史紀(jì)錄。

錢從哪里來？中金公司近期發(fā)布的一份研報指出，2016年有約5.5萬億元的外部資金流入地產(chǎn)市場，來自銀行理財產(chǎn)品的資金大幅增長，全年預(yù)計貢獻(xiàn)4萬億元（占比超70%），成為開發(fā)商外部資金的重要來源。

新政同時明確指出，上海市銀監(jiān)局已會同規(guī)土部門深入核查了部分土地拍賣的競得資金來源，正在對查實(shí)存在資金違規(guī)進(jìn)入土地交易市場問題的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)采取行政處罰措施。

猛藥去急癥還是溫補(bǔ)拔病根？

自10月8日發(fā)布“滬六條”以來，上海樓市進(jìn)入低位盤整期，成交量大幅下滑，尤其是到了11月，客戶量比10月少了接近一半。

但樓市的成交價仍在上漲。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份，上海新建商品住宅成交均價環(huán)比上漲0.5%，比9月份回落2.7個百分點(diǎn)，是今年以來上海月度新房價格環(huán)比漲幅首次回落到1%以下，但同比漲幅達(dá)到37.4%。從同比漲幅來看，上海還是處于漲幅靠前的城市，調(diào)控壓力仍沒有消除。而中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月中旬，上海新房成交面積13萬平方米，環(huán)比上升26.8%；新房成交均價突破5萬元，達(dá)到每平方米53971元，環(huán)比上升17.1%。

這也成為此次“最嚴(yán)樓市新政”出臺的背景之一。

在上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長陳杰看來，“滬六條”后的上海樓市雖然降溫了，但總體來看，成交價格依然在上漲，尤其是最近，上海房價出現(xiàn)回暖趨勢，如果繼續(xù)反彈，將導(dǎo)致政府前期政策達(dá)不到調(diào)控目標(biāo)，所以必須加碼。

陳杰認(rèn)為，本次上海樓市新政打擊最廣的人群，是運(yùn)用杠桿較多、到處炒房的投資投機(jī)者：“金融屬性強(qiáng)，杠桿工具多，是本輪上海房價上漲的重要特征，新政希望通過降杠桿、通過金融手段逼迫一部分資金從樓市中撤出?！?/p>

這一次，房價真的會降嗎？

“此次調(diào)控政策出臺后，上海樓市成交量會進(jìn)一步收縮。而價格方面，當(dāng)前議價空間已經(jīng)擴(kuò)大到3%-5%，隨著交易量的收縮，還價余地的擴(kuò)大，價格將出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析認(rèn)為?！按舜巍J(rèn)房又認(rèn)貸’，為上海的樓市帶來了‘速凍’效果，但可能不會馬上出現(xiàn)大幅度下跌。這輪調(diào)控措施堅持四五個月，房價就很可能出現(xiàn)松動?！标惤芊治龅?。

也有業(yè)內(nèi)人士提出質(zhì)疑，單純用“限貸限購”的政策屬于“猛藥去急癥”，實(shí)質(zhì)上難以改變各方預(yù)期，相反，“溫補(bǔ)拔病根”則有利于逐步深入調(diào)控改革，真正從供給端實(shí)現(xiàn)去杠桿。

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