原標(biāo)題：【權(quán)威解讀】別玩套路國家支持的是“商改租”而非“商改住”
上月23日，北京公布了對于“326”商辦類項(xiàng)目調(diào)控政策的執(zhí)行口徑，已購商辦人群的合理利益得到兼顧。
但最近，網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)了個別人散布的挑動性的言論，曲解國家相關(guān)政策，稱所謂的“國辦去年發(fā)布相關(guān)意見中支持‘商改住’”，并以此攻擊北京等一線城市整治違規(guī)商住是不執(zhí)行國辦的意見，要求相關(guān)部門同意將包括個人已購商辦在內(nèi)的房屋變更為住宅性質(zhì)。
已購商辦人群的合理利益應(yīng)該得到保護(hù)。但這種言論散布者完全是惡意曲解國家的相關(guān)政策，散布不實(shí)言論，挑動已購商辦群體的情緒，達(dá)到自己的目的。
這樣的問題性質(zhì)就嚴(yán)重了，所以有必要具體說說。
1
既然說到國辦的《意見》，那我們就來看看國辦的這個《意見》到底是怎么說的吧。
去年6月下發(fā)的這份《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中，第十二條的原文是：
允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地。
首先，國家支持的是“商改住”嗎？
國辦的《意見》中說的很清楚，是允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。
看一下這個《意見》的名稱大家就可以理解，發(fā)展住房租賃市場，這是國務(wù)院出臺《意見》的目的，而允許改建用于租賃，就是為了增加租賃房源。
所以正確的說法應(yīng)該是：支持“商改租”，而非“商改住”。
第二，是哪些房源改租？
既然是要增加租賃房源，那么最直接的方式，就是鼓勵企業(yè)或機(jī)構(gòu)在建的商業(yè)用房等，改為企業(yè)或機(jī)構(gòu)自己持有的租賃住房，向居民出租。這與北京目前推出的開發(fā)商自持商品住房用于出租的方式有類似的地方。就是企業(yè)或機(jī)構(gòu)那些正在開發(fā)建設(shè)的商業(yè)用房不對外賣了，而是改成自己持有，作為租賃住房對居民出租。
而從文件的內(nèi)容也可以看出，“土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地?！边@肯定是企業(yè)或機(jī)構(gòu)才能去申請調(diào)整土地用途。而如果已經(jīng)是購房個人自己名下的商辦房，隔著擁有土地使用權(quán)的開發(fā)企業(yè)，如何去申請調(diào)整土地用途呢？
第三，所有城市都一樣嗎？
答案是各地肯定是要根據(jù)各地的實(shí)際情況來落實(shí)的。
畢竟，去年那個階段出臺的《意見》，除了發(fā)展住房租賃市場這個主要目的外，還可以為庫存大的城市解決點(diǎn)兒困難。而北京等一線城市并沒有去庫存的壓力，相反供需矛盾還比較大，因此具體實(shí)行時也需要因地制宜。
最后總結(jié)一下，國務(wù)院的《意見》很明確，允許的是商業(yè)用房改建為租賃住房用于租賃，而不是支持將商辦都改成個人產(chǎn)權(quán)住房；而且指的是企業(yè)和機(jī)構(gòu)將在建的房屋，改為其自持用于租賃的住房。
從這里可以看出，其實(shí)國辦的《意見》說的很明確，也并不難理解。在此之前，也沒有任何有影響力的機(jī)構(gòu)將此解讀為讓個人購買的商辦改為住宅性質(zhì)。
那么個別人散布的所謂國辦允許“商改住”，其實(shí)是在“玩套路”，他們并不是不知道事實(shí)，而是通過曲解國辦的《意見》來散布有利于自己利益的不實(shí)信息。
2
下面來說說，這些人為什么要散布這樣的信息。
其實(shí)，在經(jīng)過了上月23日的解讀后，北京的商辦政策已經(jīng)很明晰了。對于購買商辦是用于自己居住的家庭，新政對他們的影響很小。
北京對于已購商辦的政策，可以總結(jié)為“可住、可租、可售”。
住的方面，在政策執(zhí)行前完成網(wǎng)簽的商辦類項(xiàng)目，開發(fā)商可保持現(xiàn)有設(shè)施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現(xiàn)有設(shè)施。
也就是說，只要是在新政前購買的商辦，還可以保留原先的上下水等居住設(shè)施，如果是自己居住用的，沒有任何影響。
租的方面，口徑也明確，已購買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對象。
售的方面，口徑同樣明確已購的商辦可以銷售，中介可以代理商辦類房屋的出售業(yè)務(wù)。
所以說，對于那些因?yàn)閮r格、購房資格等原因，購買了商辦用來住的人群，他們的各項(xiàng)權(quán)益并沒有影響。居住、出租、出售都沒有限制。
“3.26”政策主要是限制了這些已購商辦的再次購買人，對其資格有一定的限定，而非對目前的房主。即：名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的；在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。
這也恰恰是為了讓那些也是需要用來住的人，而不是投資投機(jī)的人，來接手購買這些老商辦。
受到新政影響明顯的則是那些投資購買多套商辦、甚至使用高杠桿來炒房的投資投機(jī)者。
此次新政扼制的恰恰就是這些投資投機(jī)的行為，這個調(diào)控宗旨是不會變的。
據(jù)我們的監(jiān)測，北京目前已購買商辦類房屋的群體中，絕大部分的人是只購買了一套商辦。而且這些人主要還是用于自住的。對于這些人群的合理利益和訴求，政府已經(jīng)有所兼顧。
而投資投機(jī)的只是一小部分，恰恰是他們才會去散播不實(shí)的消息或言論，為的就是挑動更多人的情緒，以達(dá)到自身投資投機(jī)獲利的目的。
總之，如果您是購買了商辦用來自住的話，那就放心的住著，無論是住、租、售，您的利益政府都會支持和保護(hù)的。
如果是投資商辦來炒房的話，奉勸您還是別打這個歪念想。曲解國家相關(guān)政策，散布不實(shí)言論，并攻擊地方政府，這是性質(zhì)非常嚴(yán)重的行為。說什么話、做什么事，都得合理合法。
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