民法典物權編草案今天再次提請全國人大常委會審議。這是繼去年8月民法典各分編集體亮相常委會會議之后,物權編草案第二次提請審議。

相比一審稿,二審稿在體例上進行了調整,進一步分為五個分編,即:通則、所有權、用益物權、擔保物權、占有。同時,在內容上也作出了多處修改,進一步完善了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權,完善了土地承包經營權等相關制度,并對居住權的相關內容進行了明確。

表決人數擬改為“雙過半數”

近年來,群眾普遍反映業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立難,公共維修資金使用難,以及物業(yè)管理不規(guī)范、業(yè)主維權難等問題,對此,二審稿作出了多處有針對性的規(guī)定。

根據二審稿,今后居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。

對于公共維修資金使用,二審稿進一步完善了決策程序,降低通過這一事項的表決要求,將草案第七十三條規(guī)定的“應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意”修改為“雙過半數”。此外,根據一些地方的實踐,二審稿還增加一款規(guī)定:緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用維修資金。

為與合同編草案中“物業(yè)服務合同”的內容相呼應,二審稿增加規(guī)定:物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人依照本法合同編有關物業(yè)服務合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施。

此外,為了加強對業(yè)主維權的保障,二審稿增加規(guī)定:在建筑區(qū)劃內違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道等的行為人拒不履行相關義務的,有關當事人可以向有關行政主管部門投訴,有關行政主管部門應當依法處理。

刪去耕地不得抵押規(guī)定

深入推進農村集體產權制度改革,是黨中央作出的重大決策,二審稿對農村集體所有土地的征地補償、土地承包經營權等相關制度予以完善。

根據黨中央有關精神和修改后的農村土地承包法,二審稿對第十一章“土地承包經營權”的相關內容作了完善,明確承包期屆滿,由土地承包經營權人依照農村土地承包的法律規(guī)定繼續(xù)承包；土地承包經營權人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權；流轉期限為五年以上的土地經營權,自流轉合同生效時設立。當事人可以向登記機構申請土地經營權登記,未經登記,不得對抗善意第三人。同時,刪去草案第十七章“抵押權”中關于耕地不得抵押的規(guī)定,以適應“三權分置”后土地經營權入市的需要。

此外,草案增加規(guī)定:征收集體所有的土地,應當依法及時足額支付農村村民住宅的補償費用。為了與正在審議的土地管理法修正案草案相銜接,二審稿分別在有關條款中明確集體所有的土地作為建設用地的,應當依照土地管理的法律規(guī)定辦理；宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理的法律和國家有關規(guī)定。

明確居住權無償設立

居住權是此次物權編的一個新增亮點。有意見提出,增加規(guī)定居住權制度,有利于為老年人以房養(yǎng)老提供法律保障,建議進一步細化相關規(guī)定,明確居住權是無償設立的用益物權,并對居住權合同的內容進行規(guī)范。

據此,二審稿作出了多處修改:一是規(guī)定居住權人有權按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權,以滿足生活居住的需要。二是增加規(guī)定:居住權合同的一般條款包括當事人的姓名和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、解決爭議的方法。三是增加規(guī)定:居住權無償設立。

擔保物權按登記時間先后受償

為進一步改善營商環(huán)境,賦予當事人更大的自主權,二審稿作出多處修改。

二審稿簡化規(guī)定抵押合同和質押合同的一般條款,將抵押合同包括“抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬”修改為“抵押財產的名稱、數量等情況”；將質押合同包括“質押財產的名稱、數量、質量、狀況”修改為“質押財產的名稱、數量等情況”。

此外,二審稿還進一步明確實現擔保物權的統(tǒng)一受償規(guī)則,規(guī)定:已登記的,按照登記的時間先后確定清償順序,已登記的先于未登記的受償,未登記的按照債權比例清償。

本報北京4月20日訊