房企業(yè)績：一季度六成上市房企業(yè)績下滑 兩極分化趨勢明顯

    回看2013年，房地產市場確實可以用狂熱來形容，這從上市房企的年報中可見一斑。不過，進入今年一季度，上市房企業(yè)績已現(xiàn)放緩跡象，內地樓市顯然正處于由盛而衰的臨界點。多家房企表示，如果僅以市場自身規(guī)律判斷，樓市全年下行概率更大。

    截至4月27日，共有130家房地產公司發(fā)布了2013年年報，共實現(xiàn)營業(yè)總收入7076.69億元，同比增長29.66%；共實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤820.06億元，同比增長13.4%。

    從房企規(guī)模結構來看，兩極分化趨勢十分明顯。雖然房企平均利潤只有6個多億，但前50強房企顯然增長速度更快、盈利能力更強。以簽約銷售金額來看，房企中TOP20幾乎全部保持20%以上增速，其中碧桂園、融創(chuàng)等更是創(chuàng)下153%和54%的爆炸式增速。

    不過，去年快銷戰(zhàn)略的成功是以房企犧牲利潤率換來的。據(jù)統(tǒng)計，除世茂房地產等少數(shù)企業(yè)外，多數(shù)房企的凈利率出現(xiàn)不同程度的下降。

    而這一趨勢在進入今年一季度愈演愈烈。數(shù)據(jù)顯示，截至4月24日，滬深兩市共有63家上市房企披露一季報及業(yè)績預報，其中42家出現(xiàn)凈利潤下滑或虧損，如招商地產[微博]一季度在實現(xiàn)營業(yè)收入72.51億元、同比增長18%的同時，凈利潤卻同比下降6.82%；合肥城建、華遠地產等的業(yè)績情況趨同。申銀萬國[微博]認為，重點房企一季度凈利潤的加權平均增速為13%，較2013年年報時24%的增速有所放緩，主要是由于銷售下行以及開發(fā)商結算意愿減弱。

    開發(fā)商結算意愿減弱，一個重要原因可能是在為未來市場的不確定性留出更多騰挪空間。從開盤去化率這個重要的專業(yè)指標來看，一季度房企實際簽約銷售形勢正在持續(xù)惡化。以北京市場為例，一季度，北京新增住宅類項目41個，批準銷售套數(shù)為12205套。截至4月16日，已經簽約的套數(shù)為4173套，整體去化率僅為34.19%，其中10個項目的去化率為零。

    據(jù)萬科總裁郁亮等多位房企大佬介紹，一個住宅項目開盤去化情況是衡量市場形勢的核心風向標，去年中海開盤去化率高達85%，萬科等龍頭企業(yè)基本在60%至70%之間。今年年初，雅居樂、富力等大型房企都制定了近70%的目標。對去化率要求極高的企業(yè)，往往是手中可售存量巨大、急需銷售回款支付的企業(yè)。在北京這樣需求強勁的一線城市，一季度去化率僅為34%多一點，意味著多數(shù)房企都在面臨去化形勢不佳、產品滯銷的可能。

    對于二、三季度樓市走勢，多數(shù)房企在接受采訪時表示謹慎悲觀。“如果只按市場規(guī)律走，樓市顯然將進入調整階段。這一方面是房價在多數(shù)城市確實已經達到消費能力的臨界點，供給泡沫則越吹越大；另一方面，投資需求萎縮和貨幣資金定向收緊，令樓市前景雪上加霜。”A股上市公司銀億股份的一高層向記者解釋。

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