制圖/李曉軍　　

□　本報記者　　朱寧寧

2016年末,針對浙江溫州20年住房土地使用權(quán)到期問題,人們總算盼來了官方的正式回應(yīng)——“兩不一正?！薄?/p>

國土資源部副部長王廣華在相關(guān)新聞發(fā)布會上稱,國土資源部和住建部會商后回復(fù),可以采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理,即不需要提出續(xù)期申請,不收取費(fèi)用,正常辦理交易和登記手續(xù)。

去年11月,《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》提出:“研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排,推動形成全社會對公民財(cái)產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期?！?/p>

而王廣華的表態(tài),被解讀為“研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排”在政策和實(shí)踐層面的一大突破。

住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題之所以備受關(guān)注,與當(dāng)下高漲的房價密不可分,越來越多的老百姓為了居者有其屋,只能傾囊買房,房屋成為普通老百姓最重要的財(cái)產(chǎn)。

此次國土資源部提出的“兩不一正?！边^渡性辦法回應(yīng)了社會高度關(guān)切,贏得了一片叫好聲。這五個字,也被網(wǎng)友評為“年度最好消息”。

與此同時,多位專家學(xué)者也發(fā)出不同聲音,認(rèn)為這只是一個“權(quán)宜之計(jì)”,沒有徹底解決問題,只是過渡時期的暫時辦法?！白≌ㄔO(shè)用地使用權(quán)期滿后續(xù)期問題十分重大而且復(fù)雜,用紅頭文件來解決這么大的問題,還是有些欠妥,最終問題的解決還是要靠立法。”

眼下,民法典正在編纂中,保護(hù)民事權(quán)利作為一個重要內(nèi)容和原則貫穿其中,用民法典來解決這個問題,恰逢其時。但如何在法律上進(jìn)一步明確,多位受訪者比較一致的觀點(diǎn)是,問題太過復(fù)雜,并非易事。

顯然,住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題,既不是“掏不掏錢”的問題,也不是簡單的續(xù)期時間長短問題。

爭議物權(quán)法“自動續(xù)期”

我國在物權(quán)法出臺前,曾有兩個重要文件涉及住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題。

一個是1990年的城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例,其中規(guī)定,土地使用權(quán)期滿,土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。這就是說,國家在收回土地使用權(quán)的同時,也無償收回建筑物、其他附著物的所有權(quán)。

另一個是1994年的城市房地產(chǎn)管理法。這部法律轉(zhuǎn)換了立場,要求土地權(quán)利期限屆滿前權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請續(xù)期,未申請或者申請未被批準(zhǔn)的,土地乃至房屋將被無償收回。即便得到批準(zhǔn),也要重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

“這一做法用于工業(yè)商業(yè)用地,但用于民眾安身立命之本的住宅,顯然損及私人房屋所有權(quán),不利于社會秩序的穩(wěn)定,有?！Ｗo(hù)物權(quán)、有恒產(chǎn)者有恒心’的立法指導(dǎo)思想。此外,如果要求對住宅建設(shè)用地使用權(quán)申請續(xù)期,那么一個小區(qū)土地期限同時屆滿,數(shù)千戶過來辦理手續(xù),過大的工作量恐怕也是相關(guān)主管部門無法承擔(dān)的?！北本┦蟹▽W(xué)會不動產(chǎn)法研究會副會長兼秘書長、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長尹飛分析說。

有鑒于此,2007年頒布實(shí)施的物權(quán)法,改變了城市房地產(chǎn)管理法的做法。物權(quán)法第一百四十九條明確規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬,有約定的,按照約定；沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。