近期，保定出臺(tái)了10年限售的政策，頗受關(guān)注。此類政策嚴(yán)厲程度甚至超過了熱點(diǎn)一二線城市。但與此同時(shí)，我們也注意到部分城市購(gòu)房政策繼續(xù)趨于寬松。所以，一個(gè)清晰的結(jié)論是：三四線樓市政策正處于分化的狀態(tài)。如何看待此類現(xiàn)象，如何引導(dǎo)各類購(gòu)房資金的流動(dòng)，是當(dāng)前需要解決的問題。

政策調(diào)控呈三步走特征

即便是對(duì)于過熱的三四線城市來說，政策收緊的做法也不會(huì)一次性到位，而是會(huì)采取“三步走”的模式。比如說保定樓市近期持續(xù)加碼，但其實(shí)也是遵循了循序漸進(jìn)的過程。此前幾個(gè)月保定執(zhí)行了限購(gòu)政策，但現(xiàn)在在限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上又增加了限售版本。此類政策較好地吻合了河北省樓市調(diào)控的導(dǎo)向，對(duì)于保定打擊各類炒房需求、防止炒作雄安新區(qū)概念等有積極的作用。按照此類邏輯，若后續(xù)市場(chǎng)繼續(xù)火熱，政策再加碼的可能依然是存在的。

保定調(diào)控不斷加碼的做法，并非特例，其他熱點(diǎn)三四線城市也有類似的現(xiàn)象。總結(jié)起來，三步走戰(zhàn)略主要分為以下路徑。第一步是取消購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。比如今年鎮(zhèn)江和蕪湖等城市取消了外地人購(gòu)房給予補(bǔ)貼的做法。第二步是落實(shí)溫柔的收緊政策，比如說商貸利率回歸基準(zhǔn)、公積金二套貸款和二次貸款適當(dāng)收緊、外地人在沒有社保條件下允許認(rèn)購(gòu)一套住房等。第三步則是有實(shí)質(zhì)性的嚴(yán)厲的收緊政策，包括提高首付比例、外地人需要交納一年社保、認(rèn)房又認(rèn)貸、增加限售期等，類似政策對(duì)于買賣行為有很明顯的調(diào)控，屬于需求端的調(diào)控方式，政策疊加效應(yīng)下預(yù)計(jì)效果會(huì)比較好。而其他熱點(diǎn)三四線城市若后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有繼續(xù)抬頭的現(xiàn)象，也會(huì)采取此類殺傷力相對(duì)大的政策。

政策分化是因?yàn)槭袌?chǎng)也在分化

需要看到的是，雖然保定等城市政策非常嚴(yán)厲，但不代表三四線城市政策都在趨嚴(yán)，實(shí)際上不同的三四線城市正面臨著不同的樓市政策，部分較為嚴(yán)厲，部分還有繼續(xù)放松的可能。此類三四線城市主要是指地級(jí)市，過去都可以理解為高庫(kù)存的城市，但經(jīng)歷了這一輪樓市調(diào)控以后，樓市基本面發(fā)生了較大的分化，樓市政策也會(huì)隨著發(fā)生分化。

和保定類似的城市實(shí)際上有很多，市場(chǎng)走勢(shì)和政策邏輯也類似。比如說京津冀的唐山，過去唐山一直是屬于高庫(kù)存的城市，去庫(kù)存周期超過了3年的水平。但最新一期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)卻顯示，唐山房?jī)r(jià)漲幅是70個(gè)城市最大的。這也是近期唐山出臺(tái)限購(gòu)政策的原因所在。類似的城市如長(zhǎng)三角的嘉興、無錫，珠三角的佛山、清遠(yuǎn)，南京都市圈的蕪湖、滁州等，都有類似的市場(chǎng)表現(xiàn)和政策表現(xiàn)。