將魔方公寓在北京、上海、廣州所經(jīng)營(yíng)30處物業(yè)約4000間房間未來(lái)3年的租金收入為入池資產(chǎn)，魔方這款總金額3.5億元、期限1—3年的ABS（資產(chǎn)證券化產(chǎn)品），成為國(guó)內(nèi)首個(gè)以公寓租金為資產(chǎn)的金融產(chǎn)品。

雖然魔方以公寓租金試水已經(jīng)在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域邁出了不小的步子，但在投資界看來(lái)魔方公寓仍然不能算是真正意義上的REITs。

“REITs是面對(duì)普通投資者的公募產(chǎn)品，而魔方這款產(chǎn)品是面對(duì)機(jī)構(gòu)投資者的。此外，REITs在很多國(guó)家的發(fā)行往往會(huì)有稅收優(yōu)惠，政策的支持也是重要的一個(gè)方面。”一家咨詢(xún)公司投資部經(jīng)理說(shuō)。

今年魔方在公寓試水證券化之前，萬(wàn)科2015年發(fā)行的鵬華前海萬(wàn)科投資基金，被稱(chēng)為國(guó)內(nèi)第一單涉及不動(dòng)產(chǎn)的公募基金。

以總建筑面積約6萬(wàn)平方米的前海萬(wàn)科企業(yè)公館這一商辦樓的租金收益權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，鵬華前海萬(wàn)科這款具有債權(quán)性質(zhì)的證券產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模上限為30億元。雖然是公募產(chǎn)品，但該產(chǎn)品的投資門(mén)檻高于股票及債券或基金：最低認(rèn)購(gòu)金額為10萬(wàn)元，二級(jí)市場(chǎng)最小買(mǎi)入單位為1萬(wàn)份。

參與者：開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)中介公司

市場(chǎng)傳出證監(jiān)會(huì)正規(guī)劃REITs相關(guān)規(guī)則之際，已經(jīng)有房企率先進(jìn)入了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。誰(shuí)可能會(huì)成為長(zhǎng)租公寓REITs主要的發(fā)行人和參與者。

研究人員指出，目前涉及長(zhǎng)租公寓或公寓管理的市場(chǎng)主體，主要包括開(kāi)發(fā)商、公寓運(yùn)營(yíng)商、房產(chǎn)中介公司及酒店集團(tuán)。

記者近日從旭輝集團(tuán)方面了解到，該公司正計(jì)劃擴(kuò)展長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，今年擁有約2萬(wàn)間公寓。同時(shí)，旭輝成立的公寓運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，還將在外界進(jìn)行拓展，管理市場(chǎng)上其他的租賃類(lèi)公寓。不久前龍湖在上海也透露，其在閔行的項(xiàng)目將引入名為冠寓的租賃平臺(tái)。而萬(wàn)科在北京等城市，去年以來(lái)拍得了多塊只租不售的項(xiàng)目。在業(yè)界看來(lái)，萬(wàn)科拿只租不售的土地，意在加倉(cāng)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，增加其在住房租賃市場(chǎng)的份額。

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，雖然此前沒(méi)有租賃REITs這類(lèi)金融工具的支持，但已經(jīng)有房企率先涉水長(zhǎng)租公寓。借助其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的先天優(yōu)勢(shì)，包括龍湖、萬(wàn)科、凱德旗下雅詩(shī)閣等在內(nèi)，一些先行的開(kāi)發(fā)商甚至已經(jīng)形成了其獨(dú)立，且有一定運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的公寓租賃運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

另一個(gè)重要群體，則是較為專(zhuān)業(yè)的公寓運(yùn)營(yíng)公司或酒店集團(tuán)。今年試水公寓租賃證券化的魔方公寓，正是該群體的代表之一。酒店管理集團(tuán)雖然有較強(qiáng)的管理優(yōu)勢(shì)，但線(xiàn)下房源資源的獲取成本相對(duì)較高，獲取渠道也較開(kāi)發(fā)商及中介公司要少。