（原標(biāo)題：公募REITs加速醞釀 金融工具助力租售并舉格局形成）

　　本報(bào)記者 王海春 上海報(bào)道

地產(chǎn)投資界期盼近十年的面對(duì)個(gè)人投資者的REITs（Real Estate Investment Trust房地產(chǎn)信托投資基金），有望首先在住房租賃領(lǐng)域，率先獲得首單試水。

9月13日市場(chǎng)傳出消息，相關(guān)部門正在擬定面對(duì)個(gè)人投資者的公募REITs產(chǎn)品。今年魔方公寓發(fā)行了面對(duì)機(jī)構(gòu)投資者的證券化資產(chǎn)。有開發(fā)商表示，如果公募REITs規(guī)則得以明確，房地產(chǎn)租售并舉的局面，可能會(huì)比想象中來的更快、勢(shì)頭更猛。

研究人員認(rèn)為，近期上海等城市先后推出并成交了只租不售的住宅用地，但長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的成熟并非朝夕可就，需要一系列配套政策及市場(chǎng)主體的支持。長(zhǎng)租公寓中兩個(gè)不得不面對(duì)的重要問題是，如何解決持有公寓流動(dòng)性，以及租金能否覆蓋持有成本并獲得相應(yīng)的回報(bào)率。如果通過金融市場(chǎng)能獲得新金融工具的支持，不論是開發(fā)商、運(yùn)營公司或是中介公司，都將提高對(duì)該領(lǐng)域的積極性。而長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)規(guī)模有望進(jìn)一步擴(kuò)大。

面對(duì)機(jī)構(gòu)REITs今年已面世

有媒體9月13日?qǐng)?bào)道，證監(jiān)會(huì)正在研究面向個(gè)人投資者的公募REITs產(chǎn)品，并正在擬定相關(guān)政策法規(guī)。

未來可能會(huì)出臺(tái)的面對(duì)個(gè)人投資者的公募REITs，商業(yè)和辦公項(xiàng)目，并非被最優(yōu)先選擇的領(lǐng)域。租賃運(yùn)營、公寓類以及公租房等與住房租賃相關(guān)的REITs，極有可能成為政策最先鼓勵(lì)的方向。

有開發(fā)商向記者表示，如果住房租賃REITs能夠得以展開，勢(shì)必會(huì)鼓勵(lì)大量房企進(jìn)入住房公寓市場(chǎng)。

隨著一線城市新增土地供應(yīng)量逐漸減少，持有優(yōu)質(zhì)公寓物業(yè)，提到很多公司的議事日程上。但由于缺少足夠的金融工具以解決流動(dòng)性不足、持有資產(chǎn)過重等問題，相當(dāng)一部分開發(fā)商有心無力，不敢輕易涉及公寓租賃。

“如果住房租賃REITs大門得以打開，獲得一定流動(dòng)性的背景下，將一定程度減輕開發(fā)商持有型公寓的資金壓力。”一家房企高管9月13日說。

對(duì)地產(chǎn)和投資界來說，在商業(yè)辦公和公寓領(lǐng)域，均已有類REITs產(chǎn)品先后試水。

今年1月，魔方公寓面對(duì)資本市場(chǎng)，發(fā)行了國內(nèi)首單以公寓租金收益為標(biāo)的的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

將魔方公寓在北京、上海、廣州所經(jīng)營30處物業(yè)約4000間房間未來3年的租金收入為入池資產(chǎn)，魔方這款總金額3.5億元、期限1—3年的ABS（資產(chǎn)證券化產(chǎn)品），成為國內(nèi)首個(gè)以公寓租金為資產(chǎn)的金融產(chǎn)品。

雖然魔方以公寓租金試水已經(jīng)在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域邁出了不小的步子，但在投資界看來魔方公寓仍然不能算是真正意義上的REITs。

“REITs是面對(duì)普通投資者的公募產(chǎn)品，而魔方這款產(chǎn)品是面對(duì)機(jī)構(gòu)投資者的。此外，REITs在很多國家的發(fā)行往往會(huì)有稅收優(yōu)惠，政策的支持也是重要的一個(gè)方面?！币患易稍児就顿Y部經(jīng)理說。

今年魔方在公寓試水證券化之前，萬科2015年發(fā)行的鵬華前海萬科投資基金，被稱為國內(nèi)第一單涉及不動(dòng)產(chǎn)的公募基金。

以總建筑面積約6萬平方米的前海萬科企業(yè)公館這一商辦樓的租金收益權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，鵬華前海萬科這款具有債權(quán)性質(zhì)的證券產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模上限為30億元。雖然是公募產(chǎn)品，但該產(chǎn)品的投資門檻高于股票及債券或基金：最低認(rèn)購金額為10萬元，二級(jí)市場(chǎng)最小買入單位為1萬份。

參與者：開發(fā)商、房產(chǎn)中介公司

市場(chǎng)傳出證監(jiān)會(huì)正規(guī)劃REITs相關(guān)規(guī)則之際，已經(jīng)有房企率先進(jìn)入了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。誰可能會(huì)成為長(zhǎng)租公寓REITs主要的發(fā)行人和參與者。

研究人員指出，目前涉及長(zhǎng)租公寓或公寓管理的市場(chǎng)主體，主要包括開發(fā)商、公寓運(yùn)營商、房產(chǎn)中介公司及酒店集團(tuán)。

記者近日從旭輝集團(tuán)方面了解到，該公司正計(jì)劃擴(kuò)展長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，今年擁有約2萬間公寓。同時(shí)，旭輝成立的公寓運(yùn)營平臺(tái)，還將在外界進(jìn)行拓展，管理市場(chǎng)上其他的租賃類公寓。不久前龍湖在上海也透露，其在閔行的項(xiàng)目將引入名為冠寓的租賃平臺(tái)。而萬科在北京等城市，去年以來拍得了多塊只租不售的項(xiàng)目。在業(yè)界看來，萬科拿只租不售的土地，意在加倉長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，增加其在住房租賃市場(chǎng)的份額。

對(duì)開發(fā)商來說，雖然此前沒有租賃REITs這類金融工具的支持，但已經(jīng)有房企率先涉水長(zhǎng)租公寓。借助其開發(fā)項(xiàng)目的先天優(yōu)勢(shì)，包括龍湖、萬科、凱德旗下雅詩閣等在內(nèi)，一些先行的開發(fā)商甚至已經(jīng)形成了其獨(dú)立，且有一定運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的公寓租賃運(yùn)營平臺(tái)。

另一個(gè)重要群體，則是較為專業(yè)的公寓運(yùn)營公司或酒店集團(tuán)。今年試水公寓租賃證券化的魔方公寓，正是該群體的代表之一。酒店管理集團(tuán)雖然有較強(qiáng)的管理優(yōu)勢(shì)，但線下房源資源的獲取成本相對(duì)較高，獲取渠道也較開發(fā)商及中介公司要少。

業(yè)界人士告訴記者，長(zhǎng)租公寓中除了開發(fā)商以外，一個(gè)不可小視的群體是房地產(chǎn)中介公司。

在存量住房租賃領(lǐng)域有著先天優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)中介公司，也正逐漸成為中期租賃公寓的參與者。這其中鏈家的自如以及我愛我家的相寓等平臺(tái)，借助二手房中介渠道擁有房源的優(yōu)勢(shì)，通過線下導(dǎo)入等方式，在分散的公寓租賃領(lǐng)域占據(jù)了一席之地。

有中介公司人員告訴記者，鏈家等中介公司手中的公寓房產(chǎn)并非其自有，而更多扮演著“二房東”的角色。

“憑借海量線下資源，像鏈家這樣的超大型中介公司往往有大量的中長(zhǎng)租賃的客源及房源信息。中介公司以運(yùn)營管理者的身份，與房東簽署時(shí)間不等的租賃合約，往往在2年以上。獲得租賃授權(quán)后，中介公司對(duì)房屋簡(jiǎn)單裝修后可以在極短時(shí)間就將房屋出租出去。因此像鏈家這樣的房企中介公司，在分散租賃市場(chǎng)，其市場(chǎng)份額的擴(kuò)張其實(shí)是相當(dāng)驚人的。”上海一家中介公司人員說。

責(zé)任編輯張蓓

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