■李宇嘉

10月10日，在國務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會上，國家發(fā)改委副主任、國家統(tǒng)計局局長寧吉喆表示，房地產(chǎn)長效機(jī)制正在緊鑼密鼓制定，會適時出臺。同步，新華社刊發(fā)了一篇題為《房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制正緊鑼密鼓制定》的電訊稿，字?jǐn)?shù)不長但信號意義彰顯。

眾所周知，本世紀(jì)開啟樓市調(diào)控以來，需求端著力的“短期化”干預(yù)，一直是樓市調(diào)控的主基調(diào)。這種“指哪打哪”、短期問題導(dǎo)向，需求控制式的調(diào)控模式，供給端革新力度有限，被認(rèn)為是樓市“屢調(diào)屢漲”、住房偏離居住屬性、房價快速上漲及上漲預(yù)期難破的重要原因。由此，各界對建立長效機(jī)制的呼聲很高。

正如寧吉喆所言，黨的十八大以來，各地因地制宜、因城施策，房地產(chǎn)調(diào)控的效果是好的：三四線城市整體庫存消化周期已降至18個月的警戒線以內(nèi)；投資投機(jī)需求基本褪去，京滬深龍頭代理中介統(tǒng)計的投資客占比降至4%，這是歷史最低值。同時，利用調(diào)控創(chuàng)設(shè)的難得的“窗口期”，長效機(jī)制建設(shè)全面啟動。相對于短期調(diào)控，長效機(jī)制建設(shè)著力于供給端（非需求端）、著力于住房回歸居住屬性（非偏離居住屬性）、著力于實(shí)現(xiàn)新市民的有效需求（非投資投機(jī)等無效需求）、著力于房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)相得益彰（非“工具化”）。目前，長效機(jī)制的輪廓眉目漸顯。

首先，在樓市的源頭——土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，過去“價高者得”的“招拍掛”出讓模式，完全被“控地價、競配建（租賃住房或自持）”或完全自持的出讓模式替代。

一方面，這種出讓模式完全規(guī)避了過去“面粉價格推高面包價格”的邏輯；另一方面，不管是配建租賃住房還是公共設(shè)施，或企業(yè)自持，都是順應(yīng)新市民為主體的住房需求，這是住房回歸居住屬性在供地環(huán)節(jié)的應(yīng)有之義；最后，土地漲價邏輯褪去，土地供應(yīng)面向新市民了，地方政府“土地財政”自然消解。近期，各地“人口爭奪戰(zhàn)”硝煙漫起，落戶門檻降低，竭力修補(bǔ)公共服務(wù)欠賬，意味著地方開始從依賴土地轉(zhuǎn)向依賴人口。因?yàn)椋辛巳司陀辛讼M(fèi)、投資，也就有了稅收和經(jīng)濟(jì)增長。

土地供應(yīng)環(huán)節(jié)最重大的革新，就在于集體土地入市改革“破冰”。近期，國土部和住建部下發(fā)《集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，決定在北京、上海等13個超大或大城市先行試點(diǎn)。目前，新市民、農(nóng)村“留守人群”、大學(xué)畢業(yè)生、城鎮(zhèn)無房戶，總?cè)丝谠?億-5億人，相當(dāng)于現(xiàn)有城鎮(zhèn)常住人口的80%。目前，高房價背景下，單靠新地出讓、盤活存量，難以滿足新市民借助低成本租賃在城市“安頓”下來的訴求。