當(dāng)前，大城市建設(shè)用地中，集體用地與國(guó)有用地基本上“對(duì)半開(kāi)”。過(guò)去，囿于“房地產(chǎn)化”、侵害農(nóng)民利益等顧慮，集體土地入市躊躇不前。集體建設(shè)用地建租賃住房、企業(yè)和村集體（村民）合作持有、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，完全可避免上述顧慮，還能保障并賦予農(nóng)民分享城市化紅利的訴求。更重要的是，這一供給端改革大幅降低租賃成本。

其次，樓市源頭被控制住，即地價(jià)難以上漲，新市民需求導(dǎo)向土地供應(yīng)。接下來(lái)，就是革新住房供應(yīng)體系。目前，不僅新地配建（或自持）租賃住房“常態(tài)化”，存量用地盤(pán)活并建設(shè)租賃住房也已“常態(tài)化”并大規(guī)模地展開(kāi)，“以租為主”、“租售并舉”、“先租后買”的住房供應(yīng)新體系正在形成。圍繞“租售并舉”的住房新制度，不僅是長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容，更是堪比1998年“房改”的重大制度創(chuàng)新。

租賃崛起，會(huì)分流需求但不會(huì)明顯沖擊房?jī)r(jià)而導(dǎo)致危機(jī)，因?yàn)樽夥亢唾I房是兩個(gè)群體，前者是新市民，后者是中高收入者。

重要的是，租賃崛起了，并建立起“先租后買”的消費(fèi)模式，很多人甚至長(zhǎng)期租房，過(guò)去由旺盛需求推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲、上漲預(yù)期拉動(dòng)投資投機(jī)，就會(huì)慢慢退潮，“灰犀?！憋L(fēng)險(xiǎn)漸進(jìn)疏解。

租賃能讓新市民、無(wú)房戶在城市“安頓”下來(lái)（非漂泊），但其解決的只是基本需求，想要更好的居住環(huán)境、更大的空間，更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，就得努力工作、好好賺錢(qián)，以后到市場(chǎng)或租或買。在我國(guó)，但凡要在城市長(zhǎng)期居住，也即“扎根”城市，沒(méi)有誰(shuí)不想買房，何況我國(guó)安居樂(lè)業(yè)、結(jié)婚買房、為后代留家產(chǎn)的傳統(tǒng)很重。

因此，租住3-5年后，很大一部分人群要去買房，但也不是“一窩蜂”涌入市場(chǎng)。這種有效需求，不僅確保樓市不會(huì)因需求斷檔、調(diào)控打壓而大幅度下滑，還能確保以有效需求逐漸代替無(wú)效的投資投機(jī)需求，這是我國(guó)樓市“軟著陸”的優(yōu)選。

因此，共有產(chǎn)權(quán)住房也是住房供應(yīng)新體系的重要內(nèi)容。近期，京滬大規(guī)模啟動(dòng)的共有產(chǎn)權(quán)住房模式，目前已經(jīng)擴(kuò)展到深圳、廈門(mén)、福州、海南等地以及雄安新區(qū)，未來(lái)也必將擴(kuò)展到全國(guó)。

綜上，探索多年、因內(nèi)涵和外延寬泛而一直模糊的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，近期逐漸清晰起來(lái)。

（作者單位：深圳市房地產(chǎn)研究中心）