由于購房資格、銀行信貸政策、稅費成本等原因，房屋買賣雙方有時會約定，一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益。但隨著房屋價值的高漲及社會財產(chǎn)觀念的變化，這種借名買房的情況產(chǎn)生出越來越多的法律風(fēng)險。

以子女名義購房卻無借名協(xié)議

產(chǎn)權(quán)人身份難證明

姜先生是姜父的獨子。姜父稱，在2003年，考慮到將來可能征收遺產(chǎn)稅，他以自己的個人財產(chǎn)出資，以其子名義購買一套房屋，并將房屋產(chǎn)權(quán)登記在兒子名下，房屋所有權(quán)證、購房款發(fā)票等由自己持有。2016年，其子姜先生掛失補辦了房產(chǎn)證并將房屋出售。

姜父認(rèn)為自己才是房屋的實際產(chǎn)權(quán)人，要求姜先生向其支付賣房款。姜先生則認(rèn)為其與姜父之間不存在借名買房，出資款雖是姜父支付，但是使用的是其與其父的共有財產(chǎn)。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案中，姜父未就房屋購房款的具體支付情況提交證據(jù)?，F(xiàn)在其子不認(rèn)可雙方存在借名買房的合同關(guān)系，姜父自己表示將房屋登記在兒子名下是為了規(guī)避可能出臺的遺產(chǎn)稅的解釋，不足以證明雙方之間就房屋所有權(quán)歸姜父達(dá)成合意，也無法證明雙方存在借名登記的約定。最終法院駁回了姜父的訴訟請求。

【分析】

物權(quán)登記具有物權(quán)的公示效力。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。姜父雖然手持購房發(fā)票等手續(xù)，尚不足以對抗房屋所有權(quán)證所具有的物權(quán)公示效力。本案屬于雙方并未簽訂借名買房的書面協(xié)議的情形，在此類案件中，實際出資方應(yīng)提高風(fēng)險意識與證據(jù)意識，盡量將出資情況、雙方對借名買房的合意及房屋權(quán)屬約定通過書面協(xié)議予以確認(rèn)。

借名買房協(xié)議內(nèi)容不明

出資子女難為產(chǎn)權(quán)人

劉女士為劉父之女，王先生為劉父的繼子。1992年，由王先生出資，以劉父名義與劉父單位簽訂購房合同，購買101號房屋一套，產(chǎn)權(quán)登記在劉父名下。劉父夫婦1995年與王先生簽訂書面協(xié)議約定：購房款由王先生承擔(dān)；劉父夫婦在世，房產(chǎn)歸劉父夫婦所有，王先生有居住權(quán)；劉父夫婦去世后，房屋產(chǎn)權(quán)歸王先生所有，他人無繼承、參與此房的權(quán)益；王先生必須贍養(yǎng)劉父夫婦，為其養(yǎng)老送終。

劉父去世后，劉女士認(rèn)為上述協(xié)議是無效的代書遺囑，要求對這一房屋依法繼承。