在史無(wú)前例的量化寬松政策刺激下，以及美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)自身的市場(chǎng)出清，2012年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)復(fù)蘇的拐點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了連續(xù)六年的繁榮。盡管三大指數(shù)變化幅度略有不同，但都表明當(dāng)前美國(guó)房?jī)r(jià)從2012年底部已回升了40%左右，接近或超過(guò)歷史最高點(diǎn)。

四大動(dòng)力助推美國(guó)房?jī)r(jià)攀升

美國(guó)房?jī)r(jià)創(chuàng)下歷史新高，主要有需求、供給、資金環(huán)境和海外買家等四方面因素或動(dòng)力。

第一，勞動(dòng)力市場(chǎng)改善提振了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，“千禧一代”成為住房需求的生力軍。美國(guó)勞動(dòng)力市場(chǎng)改善表現(xiàn)在三個(gè)方面：9月份美國(guó)失業(yè)率為4.2%，創(chuàng)下十年來(lái)新低；美國(guó)勞動(dòng)參與率回升到63.1%；美國(guó)私營(yíng)企業(yè)時(shí)薪同比漲幅達(dá)2.5%，環(huán)比連續(xù)31個(gè)月保持正增長(zhǎng)，穩(wěn)步回升趨勢(shì)確立。失業(yè)率下降和工資水平的上升，為購(gòu)房需求提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。

與此同時(shí)，“千禧一代”正成為帶動(dòng)美國(guó)自有住房率上升的重要力量。2007年以來(lái)，美國(guó)自有住房率大幅下滑，2016年二季度末降至歷史最低點(diǎn)62.9%后開始出現(xiàn)反彈，2017年三季度末已回升至63.9%。自有住房率的回升，主要?jiǎng)恿?lái)自于20歲-34歲的“千禧一代”收入水平不斷上升，許多在硅谷地區(qū)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)年輕人對(duì)自有住房有著強(qiáng)烈的需求。

第二，住房供應(yīng)相對(duì)短缺，特別是建筑業(yè)勞動(dòng)力缺口問(wèn)題較為嚴(yán)重。由于開工許可限制，已獲批的新建私人住宅數(shù)仍低于危機(jī)前水平，這使得新屋銷售占比大幅低于歷史平均水平，新屋供給缺口較為嚴(yán)重。新屋供給的缺口，重要原因是建筑業(yè)勞動(dòng)力缺口問(wèn)題突出。

美國(guó)勞工部統(tǒng)計(jì)，建筑業(yè)仍有70萬(wàn)的就業(yè)缺口，其主要原因可能是金融危機(jī)前中老員工回崗率較低，新就業(yè)人口從事建筑業(yè)的比例較低，特別是技術(shù)工人短缺，加劇了建筑業(yè)勞動(dòng)力短缺。

美國(guó)住房供應(yīng)短缺，還表現(xiàn)在成屋庫(kù)存降至低位，新房供應(yīng)無(wú)法跟上需求的節(jié)奏，使得成屋銷售長(zhǎng)期處于高位水平，成屋過(guò)剩庫(kù)存大量消耗，使得當(dāng)前美國(guó)成屋庫(kù)存已顯著低于危機(jī)前的水平。

第三，低利率環(huán)境助推房?jī)r(jià)上漲。從歷史長(zhǎng)周期看，雖然美聯(lián)儲(chǔ)加息以來(lái)美國(guó)長(zhǎng)期抵押貸款利率有所回升，但近年來(lái)美國(guó)房貸利率仍處于低位。特別是美聯(lián)儲(chǔ)加息、縮表政策取向已確立的大背景下，固定抵押貸款利率的按揭產(chǎn)品設(shè)計(jì)，將加速購(gòu)房需求的提前釋放。隨著工資水平的上行和整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善，較低固定房貸利率對(duì)潛在購(gòu)房者有著足夠的吸引力。