業(yè)內(nèi)人士表示，《合同法》中明確規(guī)定了，租賃合同最長期限為20年，超過該期限將不受法律保護。業(yè)主質(zhì)疑，這樣的《車位使用協(xié)議書》是否受法律保護？

開發(fā)商無權(quán)處置業(yè)主共有的車位

相關(guān)房產(chǎn)律師認為，小區(qū)車位大體上有三種，有產(chǎn)權(quán)車位、人防車位、無產(chǎn)權(quán)車位。“第三種最復(fù)雜，要看開發(fā)商的建安成本，比如開發(fā)商在計算公攤面積時是否已經(jīng)把地下車位建筑面積計算在內(nèi)；把建造地下車位的成本核算在住宅開發(fā)成本內(nèi)，小區(qū)在規(guī)劃時是否明確車位作為公共配套設(shè)施的功能。”律師表示，由原建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》規(guī)定，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。而公用建筑面積組成就包括地下室等。

“若開發(fā)單位將屬于業(yè)主共有的地下車位私自出售或出租，開發(fā)商屬于無權(quán)處分人，業(yè)主有權(quán)向法院申請撤銷這些共有車位的買賣合同或租賃合同，也可以將租賃所得收益歸業(yè)主所有?！甭蓭熝a充說。

此外，根據(jù)我國新出臺的《物權(quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。律師表示，“滿足”的意義在于，有購買能力的業(yè)主可以購買，沒有能力購買的則可以租用?！爸毁u不租，違背了小區(qū)地下車庫作為小區(qū)配套設(shè)施的規(guī)劃初衷”。

至于具體價格，原則上應(yīng)當(dāng)由雙方當(dāng)事人協(xié)商來決定。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依據(jù)誠信原則，以市場價為依據(jù)。

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