近日，全國多地陸續(xù)出現(xiàn)了業(yè)主欲“停貸”的現(xiàn)象，數(shù)十個樓盤的業(yè)主不約而同地向各個開發(fā)商發(fā)放“強制停貸告知書”。新京報貝殼財經(jīng)記者了解到，這些樓盤大多數(shù)已經(jīng)處于停工狀態(tài)。

“我們只想讓開發(fā)商把房子建好，交付給我們?！弊鳛槲錆h某樓盤購房者，張克近期在《停貸告知書》上簽了名字。他告訴新京報貝殼財經(jīng)記者，其在2020年購買了該樓盤的房子，2021年2月起開始向銀行還貸。但至今為止，該樓盤幾乎處于停工狀態(tài)，其購買的房子仍未封頂。他表示，若開發(fā)商在合同規(guī)定的交付日未交付房子，該樓盤購房者將停止向貸款銀行償房貸，直至樓盤完工驗收合格交付。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，除了武漢以外，長沙、南昌、沈陽、宿遷、咸寧、許昌、新鄉(xiāng)、商丘、周口、鄭州、漯河、南陽、邵陽、隨州、深圳等地均有多個樓盤的購房者發(fā)出類似的《告知書》，而《告知書》普遍購房者認(rèn)為放貸的銀行存在違規(guī)放貸、對資金監(jiān)管不嚴(yán)等問題，并均稱將停止向銀行繼續(xù)還貸。涉及銀行包括多家國有銀行、股份制銀行及城商行。截至記者截稿，尚無涉及銀行對此進(jìn)行回應(yīng)。

“從情理上來講，在很多爛尾樓項目里，銀行違規(guī)放貸難辭其咎。”多位律師及銀行分析人士認(rèn)為，但司法實踐中，很少有法院會直接判在這種情況可以直接實現(xiàn)停貸，因此不建議購房人貿(mào)然停止還貸。

銀行違規(guī)放貸？購房者：只想開發(fā)商交房

“我們也是沒有辦法了?！睆埧烁嬖V貝殼財經(jīng)記者，購房者在發(fā)送《停貸通知書》之前，曾多次因為樓盤停工維權(quán)。自2021年8月該樓盤停工至今，購房者已和開發(fā)商、武漢市房管局和區(qū)政府三方會談近10次，但至今樓盤仍處于停工狀態(tài)。而期間相關(guān)機構(gòu)和部門的回應(yīng)十分潦草，如“室外景觀工程完成時間”甚至出現(xiàn)了“11月31日”等不存在的日期。

根據(jù)張克提供的《停貸告知書》顯示，他所購買的樓盤自2020年底“九開九罄”，預(yù)售回款達(dá)到48億元，但至2022年7月，該樓盤完成量不足35%。而據(jù)他及其他購房者多方調(diào)查發(fā)現(xiàn)，樓盤7.25億的重點監(jiān)管資金已被開發(fā)商挪為他用，樓盤建設(shè)資金缺口近8億。目前，距離2022年12月31日的交房日期僅剩下5個多月的時間。

該樓盤購房者認(rèn)為，除了開發(fā)商問題之外，多個貸款行亦存在且不限于放貸前風(fēng)險評估失職、未封頂違規(guī)放貸和監(jiān)管賬戶預(yù)售資金監(jiān)管失職等行為，直接導(dǎo)致了當(dāng)前樓盤爛尾局面，理應(yīng)承擔(dān)給購房者造成的全部損失。因此，該樓盤購房者決定，自合同交房日期2022年12月31日起，將停止向貸款銀行償還個人貸款的每月還款，直至樓盤完工驗收合格交付。

據(jù)新京報貝殼財經(jīng)記者了解到，這份《告知書》的落款時間為7月10日，該項目的購房者已經(jīng)將這份《告知書》送達(dá)到市政府、房管局、當(dāng)?shù)亟鹑诒O(jiān)管部門、各家貸款銀行及開發(fā)商。但目前暫未得到相關(guān)回復(fù)。而記者試圖聯(lián)系上述部門及機構(gòu)，亦暫未有所回應(yīng)。

有銀行業(yè)內(nèi)人士表示，如果上述購房人所提供的相關(guān)信息屬實，銀行可能確實存在違規(guī)情況。金融監(jiān)管部門此前曾明確了重點監(jiān)管資金比例，并要求銀行需在樓盤封頂后方才按揭放貸等。

根據(jù)2013年武漢市出臺《新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》規(guī)定，對商品房項目形象進(jìn)度達(dá)到結(jié)構(gòu)封頂并已支付完封頂工程費用的開發(fā)企業(yè)，重點監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為項目總預(yù)售款的15%。而自2021年起，多地監(jiān)管部門均再度強調(diào)，銀行不可為購買主體結(jié)構(gòu)未封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。

強行停貸是否可行？律師建議審慎為之

購房者強行停止還貸是否可行？多位律師和銀行人士均認(rèn)為，雖然銀行確實可能存在違規(guī)現(xiàn)象，但建議購房者謹(jǐn)慎為之。

“業(yè)主停貸是對其與銀行簽訂的商品房按揭貸款合同的違約，應(yīng)當(dāng)慎重而為?！标兾鞲荒苈蓭熓聞?wù)所副主任付鵬向新京報貝殼財經(jīng)記者表示，從法理上講，樓盤爛尾對應(yīng)的是業(yè)主和開發(fā)商的房屋買賣合同關(guān)系；而停貸行為，對應(yīng)的是業(yè)主和銀行的商品房按揭貸款合同關(guān)系。樓盤爛尾，不能產(chǎn)生不同合同主體之間、不同法律關(guān)系之間的直接抗辯。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣亦表示，如果未經(jīng)法院判決停貸或者沒有達(dá)成停貸協(xié)議，貿(mào)然停貸購房人往往就成了違約方，征信就會受到影響，還可能被訴到法院，甚至還可能被法院強制執(zhí)行。

“停貸的可能性還是有的。”王玉臣保濕，如果購房人要實現(xiàn)停貸的目的，根據(jù)以往案件經(jīng)驗來說，一般有兩類法律手段：第一類是民事訴訟，如果符合特定的條件，可以直接到法院起訴，但是這種情況不多。第二類是視情況綜合運用信息公開、違法查處、談判，甚至行政訴訟等多種法律手段來推動停貸協(xié)議的達(dá)成。

南方財經(jīng)法律研究院學(xué)術(shù)委員會主任兼首席研究員卜祥瑞亦表示，按照最高院現(xiàn)有的司法解釋，因開發(fā)商未按期交房，致使商品房預(yù)售合同解除，房貸由開發(fā)商承擔(dān)。但這并不能一概而論，還需要看具體違約情況，以及相關(guān)合同的約定情況。比如，借款人違約而主動解除購房合同。那么，借款人能否再單方主張解除按揭貸款合同，而由開發(fā)商向銀行承擔(dān)全部本息還款義務(wù)，其實在法理上很是值得研究的。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》有關(guān)規(guī)定，購房合同被解除后，業(yè)主可以請求解除貸款合同。購房合同、貸款合同均被解除后，開發(fā)商就應(yīng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還銀行和業(yè)主。

“不過，誰違約就需要誰來承擔(dān)責(zé)任。銀行如此，開發(fā)商如此，借款人亦是如此。”卜祥瑞表示，在這一過程中，各方都應(yīng)依法依約承擔(dān)責(zé)任，不能僅以單方?jīng)Q定為準(zhǔn)。而當(dāng)前判定相關(guān)項目的情況，為時尚早，仍需有關(guān)部門進(jìn)一步調(diào)查得出結(jié)論。他建議，購房者還應(yīng)依法維權(quán)。當(dāng)前相關(guān)監(jiān)管層已經(jīng)在房地產(chǎn)紓困方面出臺了諸多有關(guān)政策，預(yù)計未來還會有一系列有利于各方主體權(quán)益保護(hù)的決策出爐。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，就監(jiān)管賬戶被挪用等問題，購房者也應(yīng)積極尋求地方政府等官方部門，協(xié)調(diào)開發(fā)商進(jìn)行追回，并推動樓盤盡快復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

此外，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)嗨指出，此次購房者指責(zé)銀行具有的違規(guī)情況，也應(yīng)受到重視。他建議，各級政府要積極盤摸所在城市項目開工情況，對于爛尾和表演式復(fù)工情況嚴(yán)查，以盤摸相關(guān)項目牽涉的購房者房貸情況，要積極處理好房貸斷供一事，重視房屋爛尾和房貸斷供的因果關(guān)系，積極梳理出貸款緩繳或其他變通的方式。同時，關(guān)注近期房企不能開工的原因和現(xiàn)象，繼續(xù)提供幫助，尤其是關(guān)好預(yù)售資金監(jiān)管口子，確保資金用于工程建設(shè)。

（為保護(hù)采訪者身份信息，張克為化名）