中國樓市狹義庫存下降但長期庫存壓力仍在攀升

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2023-03-22 11:48:52 第一財(cái)經(jīng)

2022年，樓市經(jīng)歷了全國性的深度調(diào)整，行業(yè)投資、施工、新開工等各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)了深度回調(diào)，其中新房成交同比下降27%，按常理來看，樓市庫存去化壓力應(yīng)當(dāng)急劇攀升。

但在此背景下，全年土地成交出現(xiàn)了深度調(diào)整，土地購置面積同比下降53%，大量土地被城投公司托底拿下，整體開工率偏低。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)，由于房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目2022年領(lǐng)取銷許速度放緩、新推案減少，全國商品房狹義庫存竟不增反降，超過六成的典型城市狹義庫存同比下滑。

不過，部分城市樓市成交量下滑幅度過大，但土地出讓的回調(diào)力度不足，樓市總體庫存去化形勢(shì)仍然嚴(yán)峻，廣義庫存量仍在攀升。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國商品房待售面積已經(jīng)突破6.5億平方米，現(xiàn)有待售面積足夠1600多萬人居住。

新推案減少致狹義庫存不升反降

克而瑞按照狹義和廣義兩種庫存量數(shù)據(jù)來反映各地庫存情況，其中狹義庫存量指已批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅中尚未銷售的建筑面積，廣義庫存量的統(tǒng)計(jì)范圍更廣，指可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和，這里面包括已拿地未動(dòng)工項(xiàng)目和已動(dòng)工未拿銷證的項(xiàng)目，地域范圍也包含了地級(jí)市下轄縣市。

一般來說，狹義庫存是一個(gè)中短期指標(biāo)，也是一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和主管部門重點(diǎn)關(guān)注的指標(biāo)，而廣義庫存量則是反映樓市庫存量的長期指標(biāo)。

受樓市行情影響，人為放緩銷售許可發(fā)放可以降低樓市狹義庫存量。從土地端來看，土地交易量下降、大量城投托底拿地也導(dǎo)致了狹義庫存的整體降低。

2022年是實(shí)行集中供地的第二年，民營房企的投資力度跌入谷底，城投成為拿地新勢(shì)力，集中供地地塊有近半數(shù)被各地城投拿下，城投拿地開工率顯著低于平均水平，2021年城投開工率僅有38%，2022年城投拿地開工率僅為8%，開工率過低必然導(dǎo)致新推案的減少。

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